2月17日，距離收購(gòu)不到一年時(shí)間，宜華健康決定以4億元價(jià)格把持有深圳市友德醫(yī)科技有限公司20%的股權(quán)出讓給深天地A。2015年3月份，宜華健康以1.2億元現(xiàn)金獲得友德醫(yī)科技20%的股權(quán)。

從2014年以來(lái)，宜華健康先后出售旗下梅州、湘潭等地產(chǎn)項(xiàng)目，以增發(fā)方式全資收購(gòu)醫(yī)療后勤服務(wù)商眾安康、參股醫(yī)療軟件制造商友德醫(yī)科技，公司名稱(chēng)從“宜華地產(chǎn)”變更為“宜華健康”，從房地產(chǎn)向醫(yī)療、養(yǎng)老等大健康業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

啟動(dòng)轉(zhuǎn)型以來(lái)，宜華健康業(yè)績(jī)開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，2015年第三季度，宜華健康營(yíng)收同比增長(zhǎng)4500多倍，凈利虧損縮小近一倍至21.46萬(wàn)元，2015全年預(yù)計(jì)盈利6300萬(wàn)到7500萬(wàn)元，多數(shù)為眾安康所貢獻(xiàn)。友德醫(yī)科技并沒(méi)有為宜華健康貢獻(xiàn)多少業(yè)績(jī)，2015年上半年虧損48萬(wàn)元。

拋售友德醫(yī)科技股權(quán)，雖與宜華健康大健康業(yè)務(wù)布局相左，但這讓后者不僅擺脫了一個(gè)虧損包袱，而且還獲得2.8億元賬面收益。對(duì)于這家轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期的公司而言，短期報(bào)表顯然遠(yuǎn)比長(zhǎng)期業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型更為急迫。

隨著2015年財(cái)報(bào)季的拉開(kāi)，中小企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告已經(jīng)陸續(xù)披露。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)梳理24家轉(zhuǎn)型期A股上市中小地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)，半數(shù)以上轉(zhuǎn)型期企業(yè)均面臨著虧損或者下滑的局面，宜華健康尚屬為數(shù)不多的“成功者”。巨潮資訊的信息顯示，已公布業(yè)績(jī)的中小房企中有近30%的企業(yè)宣布虧損或業(yè)績(jī)下滑。

浙江某房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在目前去庫(kù)存難的大背景下，多數(shù)中小上市房企轉(zhuǎn)型是不得已而為之，一方面是因?yàn)橹行》科笊嫫D難，“去化周期長(zhǎng)，資金短缺，拿不到新項(xiàng)目，很多公司變成僵尸企業(yè)”。另一方面，作為上市企業(yè)，迫于業(yè)績(jī)壓力必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，“很多企業(yè)轉(zhuǎn)型并不是熟悉行業(yè)，而是為了股價(jià)，哪個(gè)板塊估值高，就向哪個(gè)方向轉(zhuǎn)，不外乎醫(yī)療健康、新能源、互聯(lián)網(wǎng)這幾個(gè)行業(yè)”。

扎堆轉(zhuǎn)向健康、文化和新能源

根據(jù)公開(kāi)資料，國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)160多家房地產(chǎn)企業(yè)中，至少有超過(guò)6成企業(yè)計(jì)劃或者正在轉(zhuǎn)型，其中有近20家要完全退出地產(chǎn)領(lǐng)域。

由于自身實(shí)力、行業(yè)地位和未來(lái)規(guī)劃不同，房企轉(zhuǎn)型方式不盡相同，第一類(lèi)仍舊從事地產(chǎn)行業(yè)，但逐步改變傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式，向集約化、細(xì)分領(lǐng)域轉(zhuǎn)變，如萬(wàn)科由城市地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市生活配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型；中國(guó)宏泰由開(kāi)發(fā)商向園區(qū)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方向轉(zhuǎn)型。

第二類(lèi)為多元化轉(zhuǎn)型，通過(guò)多元化業(yè)務(wù)布局培育新興產(chǎn)業(yè)，以彌補(bǔ)傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域的頹勢(shì)。如恒大地產(chǎn)在體育、消費(fèi)品和糧油領(lǐng)域的布局，萬(wàn)達(dá)在文化、旅游、酒店、百貨等方面的拓展。

第三類(lèi)去地產(chǎn)化轉(zhuǎn)型，主要為徹底退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，向一個(gè)或多個(gè)新興產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型，也有的本身為多元化產(chǎn)業(yè)企業(yè)，逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

如果說(shuō)前兩類(lèi)轉(zhuǎn)型方向是大企業(yè)們的盛宴，那么第三類(lèi)是目前絕大多數(shù)中小房企轉(zhuǎn)型的主要方向。

根據(jù)對(duì)國(guó)內(nèi)A股上市24家中小房企轉(zhuǎn)型方向初步梳理，醫(yī)療健康、文化教育和能源3個(gè)領(lǐng)域是中小房企轉(zhuǎn)型主要方向，其中向醫(yī)療健康轉(zhuǎn)型有6家，向文化教育轉(zhuǎn)型有6家，向能源轉(zhuǎn)型6家，另外6家房企，2家轉(zhuǎn)向金融，2家轉(zhuǎn)向科技制造，1家轉(zhuǎn)向珠寶行業(yè)，1家轉(zhuǎn)向零售行業(yè)。

醫(yī)療健康、新興能源和文化產(chǎn)業(yè)這三大行業(yè)，近年一直都是資本市場(chǎng)的寵兒，雖然業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型并未讓這些中小房企財(cái)務(wù)報(bào)表光鮮起來(lái)，但短期的股價(jià)回升對(duì)市值估值的拉動(dòng)作用，無(wú)疑讓這些企業(yè)看到希望。

以宜華健康為例，多年來(lái)這只股票價(jià)格一直在10元之內(nèi)徘徊，轉(zhuǎn)型消息傳出后，從2014年4月份到2015年4月份，股價(jià)從低點(diǎn)5元多沖到54元，雖然之后一路下滑，目前仍維持在20元之上。

綠景控股同樣如此，2015年9月重組完成后，股價(jià)一路沖高，從2月底到11月底，股價(jià)由11元漲到近40元；萊茵體育在2015年2月底到6月底4個(gè)月內(nèi)，股價(jià)從6元漲到38元，同樣得益于業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型帶來(lái)的利好。

上述浙江房企負(fù)責(zé)人表示，轉(zhuǎn)型是一種嘗試，并不見(jiàn)得就能成功，也不是注定會(huì)失敗，“起碼給投資者和監(jiān)管機(jī)構(gòu)一個(gè)交代，如果是非上市公司，可能就不會(huì)專(zhuān)門(mén)針對(duì)這幾個(gè)熱門(mén)行業(yè)，會(huì)選擇老板更熟悉的行業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型。”

宜華健康并不是第一個(gè)吃醫(yī)療健康螃蟹的企業(yè)，綠景控股、中關(guān)村、華業(yè)資本、宋都股份、運(yùn)盛醫(yī)療幾乎都在2015年向這一新興行業(yè)轉(zhuǎn)型。

綠景控股出售完最后一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，通過(guò)定向增發(fā)募資100.54億元，用于通州國(guó)際腫瘤醫(yī)院、南寧明安醫(yī)院、北京兒童醫(yī)院腫瘤醫(yī)院、腫瘤精準(zhǔn)醫(yī)學(xué)中心、兒童健康管理云平臺(tái)和醫(yī)療健康數(shù)據(jù)管理平臺(tái)等項(xiàng)目和平臺(tái)建設(shè)，進(jìn)軍醫(yī)療行業(yè)。

華業(yè)地產(chǎn)改名為華業(yè)資本，出售兩個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)，并宣布向醫(yī)療健康領(lǐng)域轉(zhuǎn)型；運(yùn)盛實(shí)業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷“屢戰(zhàn)屢敗”洗禮之后，改名為運(yùn)盛醫(yī)療，告別地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，宋都股份也成立宋都新大健康，進(jìn)入醫(yī)療健康行業(yè)。

同樣徹底轉(zhuǎn)型的還有中關(guān)村，2011年收購(gòu)華素制藥后，中關(guān)村科技確立了“科技地產(chǎn)＋醫(yī)藥”戰(zhàn)略布局，不過(guò)隨著地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)冬到來(lái)，從2014年下半年，中關(guān)村逐步出售旗下非醫(yī)藥業(yè)務(wù)，把主要精力放在醫(yī)藥、門(mén)診和養(yǎng)老等行業(yè)。

除了向醫(yī)療健康行業(yè)轉(zhuǎn)型外，文化教育也是中小房企轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向，6家企業(yè)轉(zhuǎn)型多數(shù)發(fā)生在2014年和2015年兩年時(shí)間里，相比醫(yī)療健康行業(yè)轉(zhuǎn)型房企而言，文化教育行業(yè)轉(zhuǎn)型似乎并不那么順利。

銀潤(rùn)投資、中國(guó)高科兩家企業(yè)進(jìn)入教育領(lǐng)域，前者背靠清華大學(xué)，2015年11月，以23億元價(jià)格收購(gòu)學(xué)大教育集團(tuán)全部股權(quán)，出資32億元設(shè)立國(guó)際教育服務(wù)公司、建設(shè)在線教育平臺(tái)；后者背后是北京大學(xué)，分別與北大培生及韓國(guó)Lumsol公司共同開(kāi)發(fā)漢語(yǔ)在線教育平臺(tái)，與觀臻基金共同推進(jìn)頂你學(xué)堂。

上海新梅、同達(dá)創(chuàng)業(yè)和浙江廣廈進(jìn)入文化傳媒領(lǐng)域，2014年10月，同達(dá)創(chuàng)業(yè)以32億元把永新視博數(shù)字納入囊中；2014年，浙江廣廈通過(guò)資產(chǎn)置換置入主東陽(yáng)福添影視公司，第二年8月份宣布三年內(nèi)將徹底退出房地產(chǎn)；上海新梅轉(zhuǎn)型則因公司股權(quán)之爭(zhēng)擱置。

同在2015年，萊茵置業(yè)更名為萊茵體育，剝離了旗下多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并設(shè)立國(guó)內(nèi)首個(gè)民營(yíng)體育交易中心，收購(gòu)萬(wàn)航信息股權(quán)和亞洲職業(yè)籃球公司，并與中國(guó)體育報(bào)業(yè)總社達(dá)成合作協(xié)議，全面發(fā)力體育產(chǎn)業(yè)。

新能源是眾多中小房企轉(zhuǎn)型另一個(gè)主要方向，由于自身技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)缺失，多數(shù)通過(guò)收購(gòu)獲得轉(zhuǎn)型出路。美都控股通過(guò)收購(gòu)美國(guó)能源企業(yè)WAL公司完成到美都能源的轉(zhuǎn)變，新潮實(shí)業(yè)以22.1億元價(jià)格從美國(guó)收購(gòu)油氣田、以15億元價(jià)格出售地產(chǎn)子公司大地房產(chǎn)50%的股權(quán)，進(jìn)行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

新能源電池也是諸多房企轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)領(lǐng)域，2015年5月冠城大通與福投新能源投資合作進(jìn)入這一行業(yè)，一個(gè)月之后，時(shí)代萬(wàn)恒以發(fā)行股份方式購(gòu)入九夷能源全部股權(quán)，進(jìn)入鎳電池生產(chǎn)領(lǐng)域，并逐步去地產(chǎn)化。

金科股份則殺入風(fēng)電和光伏產(chǎn)業(yè)，2014年至今，金科股份先后設(shè)立新能源全資子公司、收購(gòu)新疆哈密風(fēng)電項(xiàng)目，并計(jì)劃未來(lái)三五年內(nèi)，為這一轉(zhuǎn)型投入400億元資金。此外，天業(yè)股份則把重心放在礦業(yè)板塊上，逐步剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

另外，2015年5月，多倫股份更名匹凸匹，業(yè)務(wù)從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向互聯(lián)網(wǎng)金融；大連控股同樣把金融作為轉(zhuǎn)型方向；萬(wàn)業(yè)股份和華麗家族在去地產(chǎn)之后，分別把業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向集成電路和石墨烯、機(jī)器人、臨近空間飛行器等高科技生產(chǎn)領(lǐng)域。海德股份退出地產(chǎn)保留貿(mào)易業(yè)務(wù)，雷伊B則收購(gòu)了一家珠寶企業(yè)。

多數(shù)轉(zhuǎn)型公司業(yè)績(jī)不佳

多數(shù)轉(zhuǎn)型的中小房企，由于處于轉(zhuǎn)型關(guān)鍵時(shí)期，原有地產(chǎn)業(yè)務(wù)停滯，新業(yè)務(wù)還處于培育期，出現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)下滑、甚至虧損的現(xiàn)象，也有部分企業(yè)通過(guò)轉(zhuǎn)型實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，同樣，也有部分企業(yè)是憑借出售地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)盈利。由于多數(shù)中小房企轉(zhuǎn)型發(fā)生在2014年和2015年期間，2015年業(yè)績(jī)成為衡量其成效的一把標(biāo)尺。

據(jù)巨潮資訊網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，截至2月18日，共有79家A股上市房企公布2015年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和盈利的企業(yè)為37家，占比46.8%；業(yè)績(jī)下滑或虧損有42家企業(yè)，占比53.2%。虧損23家房企，占29.1%，其中有18家為首虧。

在記者納入統(tǒng)計(jì)分析的24家企業(yè)中，拋開(kāi)4家未公布業(yè)績(jī)的企業(yè)，其中11家轉(zhuǎn)型企業(yè)出現(xiàn)業(yè)績(jī)下滑或虧損，占比55%，其中7家為首次虧損；9家實(shí)現(xiàn)盈利或者業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，占比45%，其中8家是通過(guò)出售子公司股權(quán)獲金融資產(chǎn)收益實(shí)現(xiàn)，只有宜華健康憑借醫(yī)療后勤服務(wù)實(shí)現(xiàn)扭虧。

業(yè)績(jī)下滑或虧損的42家房企中，首虧企業(yè)占比為42%；20家轉(zhuǎn)型中企業(yè)的業(yè)績(jī)，虧損的占比40%，其中首虧比例占到63.6%，虧損比高出行業(yè)10個(gè)百分點(diǎn)，首虧比高出行業(yè)20多個(gè)百分點(diǎn)。

在醫(yī)療健康板塊6家企業(yè)中，2015年實(shí)現(xiàn)盈利的4家，虧損2家，其中綠景控股預(yù)計(jì)虧損2740萬(wàn)元到2020萬(wàn)元，運(yùn)盛醫(yī)療虧損4300萬(wàn)元到8800萬(wàn)元，兩家企業(yè)均為首虧；華業(yè)資本、宋都股份和中關(guān)村實(shí)現(xiàn)盈利均因出售旗下地產(chǎn)項(xiàng)目獲利所致；宜華健康因收購(gòu)眾安康后勤集團(tuán)貢獻(xiàn)大部分利潤(rùn)而實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

向新能源轉(zhuǎn)型6家企業(yè)，金科股份和美都能源2015年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)還未公布，冠城大通凈利降減少50%，新潮實(shí)業(yè)、時(shí)代萬(wàn)恒均通過(guò)出售子公司股權(quán)和業(yè)務(wù)扭虧為盈，而天業(yè)股份實(shí)現(xiàn)凈利增長(zhǎng)主要得益于其下黃金礦業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

與醫(yī)療健康和新能源行業(yè)轉(zhuǎn)型企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)盈利相比，向文化教育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型6家企業(yè)中，除了同達(dá)創(chuàng)業(yè)通過(guò)資管計(jì)劃扭虧為盈，其他5家均發(fā)生業(yè)績(jī)下滑或虧損，其中萊茵體育虧損3.5億到3.9億元，浙江廣廈虧損6.58億元，上海新梅虧損1億元到1.3億元，銀潤(rùn)投資減少74.57%到54.23%，中國(guó)高科減少40%到60%。

此外，匹凸匹預(yù)計(jì)虧損2000萬(wàn)元，大連控股預(yù)虧7500萬(wàn)元，雷伊B虧損1300萬(wàn)元，三家均為首虧企業(yè)；海德股份預(yù)計(jì)盈利2000萬(wàn)元到2500萬(wàn)元，主要來(lái)自政府資金占用費(fèi)和出售項(xiàng)目股權(quán)。

從萬(wàn)達(dá)集團(tuán)和宜華健康轉(zhuǎn)型過(guò)程中不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論大企業(yè)還是中小企業(yè)，轉(zhuǎn)型勢(shì)必會(huì)經(jīng)歷短期業(yè)績(jī)波動(dòng)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)來(lái)看，對(duì)深陷地產(chǎn)泥潭的中小房企而言，轉(zhuǎn)型未必不是一次鳳凰涅槃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。