“商改住”被降溫只是亦莊嗎？

“手中的這套房子，我還是盡早賣掉吧，以免未來再生變。”提起名下這套“商改住”房子的投資，業(yè)主姜先生覺得自己當年的眼光有點走樣。2015年12月底，亦莊地區(qū)突然出臺規(guī)定，商住兩用的二手房暫停辦理過戶，引發(fā)了一輪議論。猴年春節(jié)前的1月底，過戶重新開放，可買房人的信心還未恢復。北京晚報記者這兩日走訪發(fā)現，節(jié)后的“商改住”二手房相比節(jié)前有點冷。有消息透露，北京未來將可能對商業(yè)立項改為住宅賣，采取一定的監(jiān)管措施。

一個半月沒來看房人

“怎么沒有人打電話來預約看房了呢？”從丙申猴年的春節(jié)假期開始，市民姜先生就忍不住琢磨這個問題。過去，他特別反感經紀人總是不停地打電話“騷擾”他，勸他買房賣房，可如今，他卻第一次期盼能聽到來自中介的電話鈴聲。

姜先生現在特別想賣掉的這套房，是他3年前投資的一套亦莊區(qū)域的“商改住”兩居室，2015年下半年他才剛剛拿到房本。因為想為父母在南方買套養(yǎng)老房，去年12月，姜先生想賣掉這套房，于是就在中介機構掛了牌，他當時的報價是290萬元。

“那會的房產交易市場還是很不錯的，我掛牌沒多久就有人提出想買我的房子。”他回憶道，就在買房人已經實地看完房、雙方準備相約坐下來談價格時，從經紀人處突然傳來壞消息，說亦莊管委會下發(fā)了通知，暫停辦理區(qū)域內商住兩用房的過戶手續(xù)。姜先生的房子，正是被暫停的范疇。

“不讓過戶，我們怎么敢把錢交給你呢？這有風險呀。”買房人以此為理由，向姜先生提出要降價50萬元。這一提議，被他當場拒絕。“我又不是小產權房，有產權的缺陷，真讓50萬元，那我這筆投資可就虧本了。”

亦莊“商改住”暫停過戶的消息，很快就傳播了開，整個1月，亦莊地區(qū)的商住樓成交都處于停滯狀態(tài)。至于原因，無論是相關部門還是中介機構，誰都沒有給出一個準確的解釋。“論壇上，各種揣測都有，我就這么忐忐忑忑的過了一個月。”

暫停了過戶辦理，買房人自然也不敢再來約看。直到1月29日，無故暫停的過戶才重新恢復。然而，這卻沒有扭轉這套房子的冷遇。他告訴記者，一直到昨天，整整半個月過去了，他沒有接到一通經紀人打來的約看電話，甚至連詢問房子還賣不賣的電話都沒有。

“我已經想好了，把290萬元的報價降到280萬元，只希望盡早將這套房子出手。”雖然過戶已恢復，可姜先生仍然有點不安，害怕哪一天政策又“朝令夕改”，再出現一次暫停的情況。

節(jié)后“商改住”遇冷

“因為怕再節(jié)外生枝所以也想盡量出手”的并不止姜先生一人。同樣在亦莊有一套110平方米“商改住”房子的業(yè)主王先生昨日也向北京晚報記者表示，自己愿意略微降低一些房子的價格，讓房子盡早出手，“現在就連經紀人也鼓勵我早點賣。”

受到這場過戶風波的影響，去年12月份還風風火火的“商改住”市場，今年2月份以來陷入了冷清。“您瞧，我手里有不少套君安國際的二手房，都是100多平方米的兩居、三居，業(yè)主現在誠心出售，報價都是可以談談的，不誠心賣業(yè)主是不會降價的。”昨日，區(qū)域內的一位經紀人告訴以看房人名義咨詢的記者，這幾套不限購的“商改住”房源，目前報價都在25000元/平方米，如果算上業(yè)主愿意讓價的因素，不超過24000元/平方米就可以拿下。

“去年11月時，小區(qū)的二手房就至少賣這個價格，3個月過去了，可以說一點兒沒有漲反而有下降。”經紀人說，在其他區(qū)域的二手房都漲價的時候，這兒的價格優(yōu)勢就更加明顯。

對于業(yè)主著急出售的原因，經紀人解釋為因為春節(jié)假期，看房的人比年前少，所以議價空間增加。不過，對于是不是因為受到之前暫停過戶風波的影響時，經紀人卻避而不談。“您對此有擔心，我們完全理解。那只是臨時的政策，現在完全恢復了。”

然而，記者從中介機構的網站上，還是窺探到了亦莊“商改住”房源的遇冷境況。在鏈家地產的官方網站上，君安國際小區(qū)顯示的在售房源有50套，近90天僅成交了1套，而近30天經紀人也僅帶看過5次。名為力寶廣場的“商改住”小區(qū)，顯示的在售房源為63套，近90天成交了0套，而近30天經紀人僅帶看過6次。賣得最好的是林肯公園“商改住”二手房，在售房源166套，近90天也就僅僅成交了31套。

成交過熱引起警惕

2015年，隨著“限購”政策的持續(xù)執(zhí)行和入市新盤的日趨豪宅化，“商改住”樓盤出現了成交熱。

來自亞豪機構的監(jiān)測數據顯示，2015年北京商住房總成交量為21423套，同比2014年的12477套，上漲了71.69%。其中，通州區(qū)成交量最高為5253套，占比24.52%；其次是大興區(qū)，總成交3859套，占比18.01%。

成交上漲的同時，商住房成交總額以及成交均價也創(chuàng)下歷史新高。數據顯示，2015年商住房總成交額422.87億元，同比2014年增長了132.69%；成交均價為29365元/平方米，同比上漲32.56%。

“從需求端來說，住宅產品已現高端化趨勢，購房人在海淀、通州、大興等區(qū)域買不到普通住宅，只能選擇商住房。另一方面，則是隨著房地產市場的總體回溫，買房人對未來房價預期看好，投資者也明顯增多。這些都是造成市場火熱的原因。”亞豪機構營銷總監(jiān)郭毅分析。

有分析指出，正是因為成交過熱，引起了主管部門的警惕。“40年或50年立項的商業(yè)金融用地，實際土地屬性規(guī)劃為寫字樓以及商業(yè)項目。政府出讓這些地塊，目的是為區(qū)域經濟發(fā)展提供助力，而不只是賣房子。更何況，商改住之后聚集了大量的居住人群，也不符合北京現在提出的人口疏解目標。”一位房地產業(yè)內人士表示。

“商改住”或迎監(jiān)管

“未來北京各區(qū)域政府應該會加大對商住房的控制，亦莊已經明確要將一些民水民電的商住項目整改為商水商電，提高生活成本，降低購房人的積極性。”上述業(yè)內人士如是說。“今后，特別是對于新建的商業(yè)立項項目，恐怕將從規(guī)劃設計環(huán)節(jié)就管控私自改為住宅的情況。”

實際上，在今年的北京市人代會上，相關領導對于記者提出的“商改住”問題，也表示今后要研究對商住房采取一些監(jiān)管措施。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。