一、2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行地區(qū)差異大

2015年的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上可以用波瀾不驚來(lái)概括，在政策面的逐步寬松和剛性需求依然強(qiáng)勁的背景下，市場(chǎng)逐步回暖，但是市場(chǎng)回暖的地區(qū)差異非常大，局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)熱，還有些地區(qū)依然不景氣。

1、國(guó)房景氣指數(shù)走出“微笑”曲線，但仍處于不景氣空間

隨著房地產(chǎn)寬松政策的持續(xù)發(fā)酵，潛在需求開(kāi)始不斷釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖十分明顯。反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)（也稱“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)”）在2015年6月份環(huán)比開(kāi)始轉(zhuǎn)正，這也是6個(gè)月后的首次環(huán)比上升。7、8月繼續(xù)保持環(huán)比上升趨勢(shì)，但是自9月后基本保持平穩(wěn)走勢(shì)，而且還有輕微的下滑趨勢(shì)，但是全年國(guó)房景氣指數(shù)基本走出一條近似的“微笑”曲線。全年景氣指數(shù)值仍在100以下的不景氣區(qū)間，而且從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)看，超越100基本不太可能。

2、房地產(chǎn)與住宅開(kāi)發(fā)投資下滑明顯，增速遠(yuǎn)低于固定資產(chǎn)投資

房地產(chǎn)作為關(guān)聯(lián)性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)投資既是房地產(chǎn)市場(chǎng)重要的指標(biāo)，也是影響宏觀經(jīng)濟(jì)的重要指標(biāo)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資看，2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資95979億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?0.4%下滑到年底的1%。全年呈現(xiàn)逐月下滑趨勢(shì)，但下滑的趨勢(shì)不斷減緩。其中，全年住宅投資64595億元，同比增長(zhǎng)0.4%。值得注意的是房地產(chǎn)投資增速自2014年3月低于固定資產(chǎn)投資后，2015年增速差距持續(xù)擴(kuò)大，1-12月全國(guó)固定資產(chǎn)投資同比增速為10%，增速已分別超過(guò)房地產(chǎn)投資和住宅投資增速9和9.6個(gè)百分點(diǎn)，反映出房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中占比逐步下降。

3、商品房和住宅銷售穩(wěn)步攀升，住宅銷售額增速明顯

2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與投資差異較大，商品房和住宅市場(chǎng)，無(wú)論是從銷售面積還是銷售額看，都呈現(xiàn)穩(wěn)步攀升態(tài)勢(shì)。全年商品房銷售面積128495萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.5%，住宅銷售面積112406萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.9%。尤其值得注意的是從2015年6月開(kāi)始，商品房和住宅銷售面積同比增長(zhǎng)就擺脫自2014年開(kāi)始的負(fù)增長(zhǎng)局面，一路穩(wěn)步攀升，但是增速自10月就開(kāi)始減緩。銷售額相對(duì)銷售面積增長(zhǎng)更快，自5月份就實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)，隨后一路快速攀升，全年商品房和住宅銷售額分別為87281億元和72753億元，同比分別增長(zhǎng)14.4%和16.6%。尤其是住宅的銷售額增速明顯，自3月份開(kāi)始就領(lǐng)先于商品房銷售額，到12月份同比增速快于商品房2.2個(gè)百分點(diǎn)，反映出住宅需求旺盛，房?jī)r(jià)有上升動(dòng)力。當(dāng)然住宅銷售的快速增長(zhǎng)很大程度與一二線城市的快速回暖有關(guān)。

雖然銷售看起來(lái)回暖明顯，但是由于各地新房上市速度更快，去庫(kù)存壓力不斷加大。12月末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比2014年底增長(zhǎng)了15.6%。其中，住宅45248萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了11.2%，辦公樓3276萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了24.7%；商業(yè)營(yíng)用房14664萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了24.6%。如果考慮一部分在建還未售的商品房，商品房庫(kù)存數(shù)量更高，去庫(kù)存壓力較大。

4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比緩慢回升，個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)迅速

2015年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，同比增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，下降4.8%；利用外資比例雖然不大，僅297億元，但是波動(dòng)幅度較大，從年初的同比增長(zhǎng)72.6%，到年末的同比下降53.6%；而個(gè)人按揭貸款是所有資金中增長(zhǎng)最為迅速的，全年個(gè)人按揭貸款16662億元，同比增速?gòu)哪瓿醯?.1%上升到12月的21.9%。顯然，在房地產(chǎn)銷售回暖的情況下，個(gè)人住房消費(fèi)貸款需求增長(zhǎng)迅速，成為推動(dòng)房地產(chǎn)成交量和價(jià)格上行的重要因素，也有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金到位，加快房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

5、房屋和住宅新開(kāi)工面積持續(xù)低迷，土地購(gòu)置面積大幅走低

雖然商品房和住宅銷售同比持續(xù)上升，但是受到庫(kù)存不斷增加和房地產(chǎn)區(qū)域分化的嚴(yán)重，全國(guó)房屋和住宅新開(kāi)工面積持續(xù)低迷，土地購(gòu)置面積大幅下滑。全年房屋和住宅新開(kāi)工面積分別為154454萬(wàn)平方米和106651萬(wàn)平方米，同比分別下降14%和14.6%。與此同時(shí)，土地購(gòu)置面積也下滑嚴(yán)重，全年土地購(gòu)置面積22811萬(wàn)平方米，同比下降31.7%。這些指標(biāo)的下降，一定程度減緩未來(lái)去庫(kù)存的壓力。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求

我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生改變，由供給端走向需求端，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體處于供大于求的局面，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異較大。

1、房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)進(jìn)一步寬松

面對(duì)庫(kù)存越來(lái)越嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2014底以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策越來(lái)越寬松，除了幾個(gè)一線城市外，限購(gòu)普遍放開(kāi)，住房貸款利率也不斷下調(diào)，而且各地方政府為了進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)需求，出臺(tái)真金白銀的房地產(chǎn)補(bǔ)貼政策。2016年在去庫(kù)存成為五大任務(wù)之一的背景下，調(diào)控政策應(yīng)該更加寬松。包括購(gòu)房按揭貸款利息抵扣個(gè)稅；首套或二套普通住房首付比例繼續(xù)下調(diào)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房落戶（中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把這個(gè)舉措與推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)）；放寬戶籍限制，鼓勵(lì)購(gòu)房入戶（中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將鼓勵(lì)常住外地人購(gòu)房與鼓勵(lì)租房、擴(kuò)大公租房覆蓋范圍統(tǒng)籌起來(lái)，深化住房制度改革）；回購(gòu)商品房作為棚戶區(qū)改造保障安置房或保障房；打通房企上市融資發(fā)行債券渠道；推進(jìn)公積金或房貸證券化；購(gòu)房稅費(fèi)減免等。另外，二胎生育政策的正式出臺(tái)，近期看導(dǎo)致家庭成員增加，需求更大的房子，將會(huì)產(chǎn)生對(duì)大戶型的改善型需求，遠(yuǎn)期看由于人口總量的增加會(huì)加大對(duì)住房的需求。

2、較高的住房自給率和人口將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)本世紀(jì)以來(lái)的快速發(fā)展，中國(guó)住房擁有率過(guò)高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，根據(jù)西南財(cái)經(jīng)大學(xué)和中國(guó)人民銀行共同發(fā)布的《中國(guó)家庭金融調(diào)查報(bào)告》，目前中國(guó)城鎮(zhèn)自有住房擁有率高達(dá)89.68%，遠(yuǎn)超世界60%左右的水平（美國(guó)為65%，英國(guó)為70%，日本為60%），處于世界前列。實(shí)際，如果再加上我國(guó)大量存在的小產(chǎn)權(quán)房以及軍隊(duì)住房等，我國(guó)的住房自給率可能會(huì)更高。一方面面對(duì)較高的住房自給率，另一方面從我國(guó)新生人口來(lái)看，我國(guó)上世紀(jì)70年代新生人口2.03億人，上世紀(jì)80年代新生人口2.20億人，80年代比70年代多0.17億人；上世紀(jì)90年代新生人口1.72億人，比80年代少4806萬(wàn)人；2000-2009年新生人口1.59億人，比上個(gè)世紀(jì)90年代少0.13億人。人口的不斷減少，伴隨著人口老齡化的加劇和城鎮(zhèn)化速度的減慢，將極大影響人們對(duì)中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的預(yù)期。

3、經(jīng)濟(jì)增速放緩將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖

從2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售面積和銷售額的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)已基本確立。但是，房地產(chǎn)回暖的區(qū)域差異顯然較大，另外，宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)依然不樂(lè)觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回暖的基礎(chǔ)還比較脆弱，如果經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難獨(dú)善其身。尤其是2015年9月份以后的房地產(chǎn)銷售增速趨緩已經(jīng)比較明顯，而且寬松政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)刺激的邊際效用也會(huì)遞減，后期回暖持續(xù)性值得擔(dān)憂。雖然2016年的房地產(chǎn)政策會(huì)更加寬松，但是經(jīng)濟(jì)下滑下的市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生改變，居民收入水平也會(huì)產(chǎn)生影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖能否持續(xù)回暖與經(jīng)濟(jì)增速還有一點(diǎn)關(guān)系。

4、商品房去庫(kù)存尚無(wú)有效手段

商品房去庫(kù)存已經(jīng)成為2016年國(guó)家五大經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一。目前我國(guó)商品房庫(kù)存顯然不是以待售面積為71853萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算的，因?yàn)檫@個(gè)庫(kù)存量按照2015年的銷售速度，只需要6.72個(gè)月就可以銷售完畢，這顯然不值得擔(dān)憂。根據(jù)2000-2015年底我國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積減去銷售面積差額更真實(shí)反映我國(guó)的商品房庫(kù)存，再以過(guò)去3年平均銷售速度作為需求，則需要4.4年消化庫(kù)存。可見(jiàn)，去庫(kù)存壓力顯然很大。而目前對(duì)于去庫(kù)存寄予希望最大的就是通過(guò)農(nóng)民工的市民化來(lái)消化庫(kù)存。即政府通過(guò)戶籍制度改革加快農(nóng)民工市民化，提升中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。但是，這一途徑的問(wèn)題在于，一方面很多收入相對(duì)較高的農(nóng)民往往在一二線城市就業(yè)，他們即使買房更希望在一二線城市，而需要加大去庫(kù)存的是廣大三四線城市；另一方面，很多有支付能力的農(nóng)民工確實(shí)有購(gòu)房需要，但是缺乏將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，因?yàn)楹芏嘤匈?gòu)買能力的已經(jīng)購(gòu)買，而現(xiàn)在很多面對(duì)高房?jī)r(jià)，很多很難有支付能力，即使政府能對(duì)其補(bǔ)貼，使其能勉強(qiáng)支付首付，這種按揭也會(huì)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。還有建議通過(guò)降房?jī)r(jià)去庫(kù)存，這顯然只是一種理論思維，認(rèn)為價(jià)格降低，需求會(huì)增加，但是事實(shí)上商品房市場(chǎng)跟一般商品市場(chǎng)顯然不一樣，投入資金大，所以在商品房市場(chǎng)人們的購(gòu)買行為往往跟股市相似，買漲不買跌。特別是當(dāng)人們對(duì)于房?jī)r(jià)下跌有預(yù)期后會(huì)進(jìn)一步降低購(gòu)房需求。

5、房地產(chǎn)企業(yè)加快合作和轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)盈利空間越來(lái)越窄，一些根植于三四線城市的中小房地產(chǎn)企業(yè)越來(lái)越難生存，主動(dòng)轉(zhuǎn)型或者多元化經(jīng)營(yíng)成為趨勢(shì)。而大型房地產(chǎn)企業(yè)也由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的走弱帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)上升，拿地更為謹(jǐn)慎，很多企業(yè)已退出三四線城市。一線城市由于地價(jià)繼續(xù)攀升加劇企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，大企業(yè)聯(lián)合拿地開(kāi)發(fā)成為一種新趨勢(shì)。大企業(yè)間除了資金合作外，還有經(jīng)驗(yàn)的分享。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也在嘗試?yán)?ldquo;互聯(lián)網(wǎng)+”這一國(guó)家戰(zhàn)略來(lái)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，但目前房地產(chǎn)企業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用主要是房產(chǎn)信息查詢、線上銷售和資金眾籌，更高效的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用模式還在探索之中。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩區(qū)域市場(chǎng)繼續(xù)分化

2016年只要經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)將保持低位運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體量升價(jià)緩，但區(qū)域市場(chǎng)仍會(huì)繼續(xù)分化。因此，房地產(chǎn)政策仍需要注意差異性，應(yīng)賦予企業(yè)更多自主權(quán)。激發(fā)改善型需求加快去庫(kù)存仍是最重要的主題，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和兼并的步伐也將加快。

1、區(qū)域分化繼續(xù)加劇，去庫(kù)存效果地區(qū)差異較大

只要經(jīng)濟(jì)基本面不出現(xiàn)大的問(wèn)題，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是銷售和開(kāi)發(fā)都會(huì)延續(xù)2015年分化的趨勢(shì)，一線城市和二線熱點(diǎn)城市還會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，但是價(jià)格大幅上升的可能性不大，一般二線城市和三四線城市去庫(kù)存壓力仍然較大，價(jià)格難以上行。鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)作為投資的功能較弱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步完善，房地產(chǎn)需求將逐步趨于理性，加快去庫(kù)存的關(guān)鍵在于激發(fā)改善型需求。但是，各地由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿蛶?kù)存現(xiàn)狀差異較大，去庫(kù)存差異也會(huì)較大，極大城市群地區(qū)和一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Υ?、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型快的三四線城市去庫(kù)存效果較好，而廣大工業(yè)產(chǎn)業(yè)過(guò)剩嚴(yán)重和經(jīng)濟(jì)發(fā)展下滑嚴(yán)重的城市去庫(kù)存效果較差。

2、房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)下滑，全年投資增速為零左右

一方面受房地產(chǎn)庫(kù)存的不斷增加到影響，另一方面又受到房地產(chǎn)政策寬松下房地產(chǎn)銷售不斷回暖的影響，2015年房地產(chǎn)投資增速雖然連連下滑，但是下滑的速度顯然不斷趨緩。但是，2015年三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)1998年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，再結(jié)合土地購(gòu)置面積的大幅下滑，可以判斷，2016年房地產(chǎn)投資仍將繼續(xù)下滑，但是受到2015年投資基數(shù)較低的影響，房地產(chǎn)投資增速雖然繼續(xù)下降，但是幅度有限，個(gè)別月份會(huì)出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)投資為零增長(zhǎng)。

3、商品房銷量仍會(huì)上升，價(jià)格變動(dòng)的區(qū)域差異較大

2015年的商品房銷售在寬松政策的刺激下不斷回暖，尤其是一二線城市。事實(shí)上，我國(guó)城鎮(zhèn)化帶來(lái)的剛性需求仍然有較大空間，改善性需求也在不斷涌現(xiàn)，加上政策的寬松，2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷量仍然會(huì)延續(xù)上升趨勢(shì)。再加上全面放開(kāi)二孩政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在未來(lái)一段時(shí)間將謹(jǐn)慎樂(lè)觀。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域差異化的影響和庫(kù)存的壓力會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格總體上升幅度相對(duì)銷量增長(zhǎng)比較平穩(wěn)，但一線和二線熱點(diǎn)城市及國(guó)家戰(zhàn)略重點(diǎn)布局區(qū)域的城市商品房銷量和價(jià)格增長(zhǎng)都較快，三四線城市銷量和價(jià)格的上升仍將緩慢，甚至負(fù)增長(zhǎng)。

4、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和淘汰步伐加快，產(chǎn)業(yè)集中度將提高

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“新常態(tài)”后，企業(yè)利潤(rùn)不斷下滑，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快轉(zhuǎn)型和兼并重組。一些有實(shí)力的品牌房企紛紛主動(dòng)出擊，實(shí)現(xiàn)多條腿走路，轉(zhuǎn)型相當(dāng)輕松。尤其是萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)姻，率先走一條合縱連橫的新路子，為房地產(chǎn)企業(yè)的合作帶來(lái)一定示范效應(yīng)，可能出現(xiàn)更多強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合或者抱團(tuán)實(shí)施多元化發(fā)展的例子。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)，加快轉(zhuǎn)型成為一種必然，越是實(shí)力雄厚的企業(yè)轉(zhuǎn)型的步伐會(huì)更快，尤其是作為商業(yè)地產(chǎn)龍頭的萬(wàn)達(dá)，將2016年地產(chǎn)銷售目標(biāo)下調(diào)至1000億平方米，相比2015年逾1600億平方米的銷售額，下調(diào)幅度近40%。這種迅猛的轉(zhuǎn)型必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)較大影響，為國(guó)內(nèi)其他開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型提供了樣本。同時(shí)，三四線城市中小房企的轉(zhuǎn)型并非易事，有的只能選擇放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或被兼并甚至淘汰，從而提高房地產(chǎn)業(yè)的集中度。

四、房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)細(xì)化和區(qū)別對(duì)待

房地產(chǎn)去庫(kù)存成為2016年我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的五大任務(wù)之一，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要任務(wù)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)地區(qū)差異較大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控的政策應(yīng)該細(xì)化和區(qū)別對(duì)待，調(diào)控手段更多采用市場(chǎng)而不是行政，刺激剛性需求，促進(jìn)改善型需求，加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”新興業(yè)態(tài)的扶持和監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

1、實(shí)施因地制宜的去庫(kù)存對(duì)策

明確去庫(kù)存是以市場(chǎng)為主導(dǎo)，不要給市場(chǎng)以救市的感覺(jué)。政府需要明確在去庫(kù)存中的作用，主要是發(fā)揮政策支持和信息服務(wù)等作用，防止給市場(chǎng)傳遞政府救市的誤導(dǎo)，去庫(kù)存主要還是以市場(chǎng)化方式進(jìn)行。針對(duì)庫(kù)存的區(qū)域差異較大的特點(diǎn)，地方政府要發(fā)揮積極作用，各市、縣要加強(qiáng)庫(kù)存信息的匯總和發(fā)布，鼓勵(lì)各市、縣根據(jù)實(shí)際制定政策，按照“一市一策”、“一縣一策”、“一盤一策”的原則，制定并落實(shí)到具體樓盤的房地產(chǎn)去庫(kù)存措施。對(duì)于庫(kù)存量大、去化周期長(zhǎng)的三四線城市，要暫停土地供應(yīng)，特別是一些城市存在商業(yè)用房庫(kù)存去化周期長(zhǎng)，要暫停商業(yè)用地出讓。

2、繼續(xù)實(shí)施有針對(duì)性的寬松房地產(chǎn)政策，刺激有效需求

2016年，應(yīng)繼續(xù)從面和點(diǎn)上實(shí)施支持剛需和改善型需求的政策。面上的政策，如繼續(xù)下調(diào)首套房的首付比例、降息、降低樓市的稅費(fèi)、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等。而點(diǎn)上的政策更具有針對(duì)性，如首套房利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持；棚戶區(qū)改造項(xiàng)目直接購(gòu)買商品房而非另建；對(duì)特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免等。但是，必須嚴(yán)格注意政策寬松的針對(duì)性，如果不考慮房地產(chǎn)庫(kù)存的地區(qū)差異，在房地產(chǎn)諸多長(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)建立起來(lái)前，以去庫(kù)存為理由全面放松房地產(chǎn)市場(chǎng)政策，就會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，尤其在人口流入預(yù)期較大的一二線城市。2015年深圳房?jī)r(jià)的飆升顯然不全是剛需的拉動(dòng)，很大程度上就是跟寬松政策下導(dǎo)致中介的瘋狂炒房有關(guān)，特別是合伙或眾籌炒房，所以導(dǎo)致2015年深圳的住房貸款突破6000億元，以全國(guó)百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實(shí)的“杠桿樓市”，所以2016年初在深四大國(guó)有銀行紛紛收緊了對(duì)中介人員的房貸。

3、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)改革，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展

首先，要加快戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進(jìn)城落戶更容易，落戶后能真正享受到市民待遇；其次，改革公積金制度，把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入公積金管理當(dāng)中；第三，通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購(gòu)房；第四，加快推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革，讓農(nóng)民獲得更多的土地收益，增加農(nóng)民的購(gòu)買力。為激發(fā)城鎮(zhèn)改善型需求，應(yīng)對(duì)先買后賣的情況只對(duì)面積增加部分征稅，可先征后退，降低改善型需求的交易成本。

4、刺激中小城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有效降低庫(kù)存

當(dāng)前，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力最大的是廣大的三四線城市，這些城市的低房?jī)r(jià)相對(duì)于一、二線城市是重要的產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但是由于這些城市的基礎(chǔ)設(shè)施和醫(yī)療、教育等生活配套條件落后，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，就業(yè)難度大，使農(nóng)村人口就近轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì)無(wú)法發(fā)揮，城鎮(zhèn)化規(guī)劃的人口增速不但無(wú)法實(shí)現(xiàn)，甚至還出現(xiàn)人口流失。我國(guó)當(dāng)前體制下資源配置嚴(yán)重依賴于行政權(quán)力，導(dǎo)致空間布局的畸形化，使大城市越來(lái)越大，城市病日益嚴(yán)重，小城市卻得不到應(yīng)有的發(fā)展，甚至造成小城市的蕭條和空心化。國(guó)家應(yīng)通過(guò)政策、稅收和資金支持三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提高這些城鎮(zhèn)吸納“新市民”的能力，既化解這些城市房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，又化解大城市的人口和環(huán)境壓力。

5、鼓勵(lì)“互聯(lián)網(wǎng)+”與房地產(chǎn)行業(yè)的融合發(fā)展，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管

應(yīng)鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)更多利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改善企業(yè)管理、銷售、售后服務(wù)及拓展業(yè)務(wù)，也應(yīng)鼓勵(lì)智能制造企業(yè)參與房地產(chǎn)公司的發(fā)展與變革。尤其是可以按照跨界合作的模式來(lái)塑造我國(guó)的智慧家庭、智慧社區(qū)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)與消費(fèi)者認(rèn)可的軟件企業(yè)進(jìn)行合作，開(kāi)發(fā)出人性化的APP，在房子里添加很多新元素，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)來(lái)滿足家庭、社會(huì)所需的多元化需求，把碎片化的內(nèi)容通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)性整合。爭(zhēng)取在一些樣板城市首先實(shí)現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”的組合，形成一種新的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式。同時(shí)，對(duì)“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”模式可能強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)金融屬性，既要鼓勵(lì)創(chuàng)新，又要加強(qiáng)監(jiān)管，防范好金融風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。