“今年春節(jié)我們樓盤(pán)銷售處‘沒(méi)打烊’，但跟去年春節(jié)的成交沒(méi)法比。去年的情況是同事忙都忙不過(guò)來(lái)，今年就很平淡，基本上沒(méi)有新的成交。”在北京大興區(qū)的一處商品住宅售樓處，售樓員小肖告訴中國(guó)證券報(bào)記者，節(jié)后開(kāi)盤(pán)的部分準(zhǔn)現(xiàn)房可能每平方米提價(jià)一兩千元。

業(yè)內(nèi)人士告訴中國(guó)證券報(bào)記者，在房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的大勢(shì)下，房企發(fā)展策略加速分化。龍頭房企側(cè)重做“加法”，或沖刺“千億俱樂(lè)部”，或優(yōu)化項(xiàng)目的城市布局；中小房企側(cè)重做“減法”，或降價(jià)跑量，或退地賣項(xiàng)目。同時(shí)，不少品牌房企“加減法”混用，“減”住宅“加”商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等特色地產(chǎn)，優(yōu)化主業(yè)產(chǎn)品線。此外，做金融，搞醫(yī)藥，多元化轉(zhuǎn)型也在提速。

分化樓市“去庫(kù)存”繼續(xù)調(diào)整

2月12日，農(nóng)歷大年初五，中國(guó)證券報(bào)記者走訪上述大興區(qū)樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，前來(lái)看房的人并不多。下午3點(diǎn)至4點(diǎn)半，共有四組看房人前來(lái)咨詢。該樓盤(pán)主要針對(duì)改善型需求，最小戶型面積是130平方米。

“房貸政策調(diào)整了，二套房首付比例降到三成。正好父母來(lái)北京過(guò)節(jié)，我們就來(lái)看看房子。”購(gòu)房人張先生說(shuō)，“我觀察了一年多，北京的房?jī)r(jià)還在漲，特別是市區(qū)里的學(xué)區(qū)房漲得比較多，郊區(qū)的房子相對(duì)便宜一些，漲的幅度較小。”

樓盤(pán)銷售員小肖提醒他說(shuō)：“節(jié)后我們就會(huì)調(diào)價(jià)，大概每平方米上調(diào)1000-2000元。”對(duì)此，張先生并不著急。在他看來(lái)，北京城八區(qū)之外的區(qū)縣有不少樓盤(pán)，房?jī)r(jià)不可能快漲，自己有很大的選擇余地，最重要的是選一個(gè)性價(jià)比合適的房子。比如，建筑質(zhì)量、社區(qū)服務(wù)比較好，交通比較便利。

小肖也承認(rèn)，對(duì)于改善型需求的購(gòu)房人，價(jià)格不是他們考慮的核心因素，主要的還是樓盤(pán)的綜合品質(zhì)，包括開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、物業(yè)服務(wù)等。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)，今年春節(jié)期間，北京樓市沒(méi)有新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，這是連續(xù)第八年春節(jié)期間零開(kāi)盤(pán)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，北京市場(chǎng)豪宅化特征將更加明顯，基于高端項(xiàng)目的特性，2016年推盤(pán)節(jié)奏將進(jìn)一步放緩，北京樓市逐步進(jìn)入“少而精”的銷售階段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這實(shí)際上意味著樓市已步入品質(zhì)時(shí)代，靠拿地就賺錢的開(kāi)發(fā)模式已一去不復(fù)返。買方市場(chǎng)之下，各城市之間的分化、城市內(nèi)部核心與郊區(qū)地段的分化都將加劇。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，2016年北京樓市分化會(huì)進(jìn)一步加劇，房?jī)r(jià)上漲，但整體成交量有下行的壓力。

春節(jié)期間，不少三四線城市的樓盤(pán)銷售處大都關(guān)門，去庫(kù)存壓力沉重。中信建投房地產(chǎn)研究員在湖北省荊門市沙洋縣發(fā)現(xiàn)，全縣在建及擬建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目約30個(gè)左右，其中沙洋縣城新開(kāi)盤(pán)6個(gè)項(xiàng)目，平均去化率10%左右。

在其他一些中小城市，施工單位墊資開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象比較普遍，項(xiàng)目墊資普遍在30%-50%，更有甚者高達(dá)80%，通過(guò)層層分包，大小施工單位套牢在高庫(kù)存和房?jī)r(jià)下降中。同時(shí)，以房抵賬現(xiàn)象普遍，一些工程抵賬房以較低價(jià)格投放市場(chǎng)，加劇降價(jià)預(yù)期，企業(yè)為增加銷售量，在成交價(jià)格上大幅優(yōu)惠，形成惡性循環(huán)。

“對(duì)企業(yè)來(lái)講，重大問(wèn)題是現(xiàn)金流能不能頂住。頂不住，可能有一些要降價(jià)，解決現(xiàn)金流的問(wèn)題，所以我們說(shuō)走出困局一個(gè)重要的條件就是能不能讓現(xiàn)金流維持。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)前董事長(zhǎng)任志強(qiáng)認(rèn)為，今年有可能出現(xiàn)同城價(jià)格差的現(xiàn)象，在一線城市和很多三線城市都可能出現(xiàn)這樣的差異，中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。

而在泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森眼里，房地產(chǎn)庫(kù)存過(guò)高是多年積累的結(jié)果，主要在三四線城市，而目前人口向大城市、中心城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)短時(shí)期很難改變。開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存一定要割肉、降價(jià)，期望政府補(bǔ)貼、收購(gòu)是不切實(shí)際的。

轉(zhuǎn)型房企“加減法”各有高招

“兩年前，我就說(shuō)過(guò)，如果連一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都不行，那中國(guó)就沒(méi)有行的城市了。”黃其森說(shuō)，依然看好房地產(chǎn)特別是一線城市、二線核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，泰禾的戰(zhàn)略就是在上述城市重點(diǎn)布局。

泰禾集團(tuán)未來(lái)一段時(shí)間的發(fā)展思路是繼續(xù)堅(jiān)持“三個(gè)不變”：房地產(chǎn)主業(yè)的核心地位不會(huì)改變，“扎根福建本土，深耕一線城市”的發(fā)展戰(zhàn)略不會(huì)改變，高品質(zhì)差異化的產(chǎn)品品質(zhì)不會(huì)改變。“除了福建大本營(yíng)之外，泰禾集團(tuán)70%以上的貨值，集中在北京、上海等一線城市。前些年，有許多三四線城市的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但我們拒絕了誘惑。未來(lái)，我們還將擇機(jī)繼續(xù)加碼一線城市的土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目開(kāi)拓。”黃其森說(shuō)。

在產(chǎn)品線上，泰禾將發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。在黃其森看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)泡沫是結(jié)構(gòu)性的，城市之間不平衡，一線城市、二線核心城市的商業(yè)地產(chǎn)還有發(fā)展空間。“下階段，泰禾商業(yè)地產(chǎn)將通過(guò)自建、代建、改造等多種方式，輕重并舉，加快泰禾商業(yè)項(xiàng)目的全國(guó)布局。”在多元化業(yè)務(wù)上，泰禾集團(tuán)將架構(gòu)除地產(chǎn)之外的金融、健康、文化等新的產(chǎn)業(yè)集群。

泛?？毓稍谏钊胪七M(jìn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，未來(lái)發(fā)展方向是成為“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”綜合型上市公司業(yè)務(wù)平臺(tái)。

融創(chuàng)則強(qiáng)調(diào)深耕房地產(chǎn)行業(yè)，暫無(wú)多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型計(jì)劃。融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司集團(tuán)董事會(huì)主席孫宏斌表示，融創(chuàng)中國(guó)今年戰(zhàn)略的三個(gè)關(guān)鍵詞是“判斷、繼續(xù)布局、控制風(fēng)險(xiǎn)”，2016年銷售目標(biāo)是800億元，2017年的目標(biāo)是超過(guò)1000億元。他說(shuō)，一線城市地價(jià)上升較快，融創(chuàng)今年拿地將更加小心。布局方面，融創(chuàng)今年將尋找機(jī)會(huì)進(jìn)軍廣深區(qū)域，并繼續(xù)完成核心二線城市的布局。今明兩年的重點(diǎn)仍是提升產(chǎn)品、服務(wù)水平。截至2015年底，融創(chuàng)有約4400億元土地儲(chǔ)備，可以支撐未來(lái)三四年銷售。

寬松調(diào)控“派紅包”值得期待

春節(jié)前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知調(diào)整房貸政策?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見(jiàn)》提出，鼓勵(lì)各地區(qū)進(jìn)一步放寬落戶條件。除超大城市和特大城市外，其他城市不得采取要求購(gòu)買房屋、投資納稅、積分制等方式設(shè)置落戶限制。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)期，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨更寬松的政策環(huán)境。在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的態(tài)勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)穩(wěn)投資、穩(wěn)增長(zhǎng)具有重大意義。2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積15.4億平方米，同比減少14.0%。有機(jī)構(gòu)分析，考慮到2016年二季度開(kāi)始，新開(kāi)工將進(jìn)入低基數(shù)期；再加上政策對(duì)潛在銷售的刺激，2016年二季度新開(kāi)工增速有望觸底。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，首次購(gòu)房最低20%的首付比例已與2008年的政策力度齊平，“1.5線”和二線城市迎來(lái)重大利好，將促進(jìn)這些城市住宅市場(chǎng)成交量的提升。

海通證券認(rèn)為，政府仍有大量政策后手可供選擇，包括繼續(xù)實(shí)行差別化信貸、降低資本金要求、財(cái)稅、土地和戶籍、保障房等政策。

中信建投認(rèn)為，未來(lái)的政策改善思路可能更多集中在不合理的稅費(fèi)減免層面。盡管按揭貸利息支出抵稅政策的推進(jìn)非朝夕之事，但鑒于整體稅制改革的大方向、多次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革下去庫(kù)存的環(huán)境，稅費(fèi)減免層面的改革仍然值得期待。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，在政策總體保持寬松的基礎(chǔ)上，會(huì)加大對(duì)特定人群、特殊區(qū)域的扶持力度。比如，對(duì)于農(nóng)民工買房或在居民在就業(yè)地就近買房，可能會(huì)有稅費(fèi)優(yōu)惠。實(shí)際上，不少地方政府已出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房擴(kuò)大住房消費(fèi)的意見(jiàn)》或類似政策。比如，河南三門峽市、新鄉(xiāng)市出臺(tái)政策，對(duì)農(nóng)民工買房實(shí)行不同幅度的財(cái)政補(bǔ)貼。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。