2015年，在一系列利好政策推動(dòng)下，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖。據(jù)市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年商品住宅共成交123108套，同比去年增長(zhǎng)34.6%；成交面積1354.13萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)24.1%；成交均價(jià)11543元/平方米，同比增長(zhǎng)9.4%。這一波回暖在新的一年里能否延續(xù)？2016年伊始，本報(bào)采訪多位業(yè)內(nèi)人士，從政策、區(qū)位、產(chǎn)品等方面解析天津樓市新一年的軌跡。

政策寬松樓市有望繼續(xù)保持活躍

2014年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)迎來(lái)多項(xiàng)利好，相關(guān)部門(mén)接連出臺(tái)了取消限購(gòu)、營(yíng)業(yè)稅5年改2年、降低首付比例、放寬公積金等一系列扶持政策。同時(shí)，央行自2014年11月起連續(xù)6次降息，5年期以上的貸款利率已降至4.9%，創(chuàng)歷史新低。利好政策疊加下，2015年的天津樓市出現(xiàn)了全面井噴，全年商品住宅成交套數(shù)創(chuàng)下近五年來(lái)的高峰，成交均價(jià)也創(chuàng)出歷史新高。

進(jìn)入2016年，樓市這股暖風(fēng)能否依然強(qiáng)勁？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，從政策面和需求端來(lái)看，2016年天津樓市有望繼續(xù)保持活躍，住宅成交量將保持穩(wěn)定。政策上來(lái)說(shuō)，去年中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議中明確指出，2016年樓市要全面去庫(kù)存。在全年去庫(kù)存的基調(diào)下，樓市政策有望延續(xù)去年較為寬松的環(huán)境。2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)又一次下調(diào)了非限購(gòu)城市首套房貸款首付比例。此外，公積金、貨幣信貸等寬松政策今年還有可能繼續(xù)出臺(tái)，購(gòu)房門(mén)檻有望繼續(xù)降低。

“需求端來(lái)看，在濱海新區(qū)大力建設(shè)及京津冀一體化穩(wěn)步推進(jìn)等背景下，天津人口流入位居全國(guó)前列，剛需購(gòu)房人群穩(wěn)步增加，樓市需求力仍然旺盛。”天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部投資分析經(jīng)理董乃康表示，除了剛需購(gòu)房需求旺盛外，樓市另一大需求主力軍——改善型購(gòu)房人群，其成交比重雖在2015年大幅增加，但受益于市民收入增加以及二孩政策放開(kāi)等因素帶動(dòng)，改善型購(gòu)房需求在2016年將會(huì)進(jìn)一步釋放。同時(shí)，隨著人們置業(yè)理念的成熟，高凈值人群逐漸將購(gòu)房置業(yè)當(dāng)成資產(chǎn)配置的一種重要方式，這也有望支撐改善型購(gòu)房的繼續(xù)升溫。

全面回暖區(qū)域間價(jià)格差逐漸收窄

2015年天津樓市成交量增幅明顯，成交均價(jià)也再次創(chuàng)出新高。從2009年樓市回暖之后，天津房?jī)r(jià)就開(kāi)始了持續(xù)的爬坡，基本保持了年均9%-10%的水平，至今已經(jīng)是第七個(gè)年頭，成交均價(jià)攀升至11543元/平方米，再創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)9.4%。具體到區(qū)域來(lái)看，去年市區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)步最大的無(wú)疑是河北和紅橋，從1字頭成功邁入2字頭，幫助市區(qū)房?jī)r(jià)全面擺脫“1時(shí)代”，市內(nèi)六區(qū)新房均價(jià)漲幅2.07%；環(huán)城四區(qū)全年房?jī)r(jià)漲幅達(dá)8.19%，漲幅居全市首位，其中漲幅最明顯的是北辰區(qū)，一年之內(nèi)房?jī)r(jià)漲幅為15.12%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣以漲幅6.52%位居第二，其中表現(xiàn)最為搶眼的當(dāng)屬武清區(qū)，一年之內(nèi)賣(mài)出了24478套房，比市內(nèi)六區(qū)的總和還多，房?jī)r(jià)漲幅將近10%；濱海新區(qū)房?jī)r(jià)波動(dòng)不大，漲幅0.68%，穩(wěn)價(jià)走量成了濱海新區(qū)2015年新房市場(chǎng)的主基調(diào)。

房天下天津平臺(tái)中心提供的數(shù)據(jù)表明，隨著去年河北、紅橋、河?xùn)|等區(qū)域樓市量?jī)r(jià)齊升，推動(dòng)市內(nèi)六區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)攀升至21000元/平方米上方，區(qū)域間的價(jià)格差正在快速減小。展望2016年，近年市區(qū)推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊整體溢價(jià)明顯，這些地塊新建項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)入市，市內(nèi)六區(qū)房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定可期，各區(qū)之間的價(jià)格差有望繼續(xù)縮小。同時(shí)，隨著軌道交通建設(shè)的不斷完善以及大型醫(yī)院、重點(diǎn)學(xué)校為了緩解中心城區(qū)交通壓力不斷外移，導(dǎo)致環(huán)城區(qū)域的配套逐步齊全，同市內(nèi)六區(qū)相比，價(jià)格上有著極高的性價(jià)比，區(qū)域新房?jī)r(jià)格的上升空間較為看好。遠(yuǎn)郊區(qū)縣則會(huì)呈現(xiàn)分化的態(tài)勢(shì)，武清區(qū)受京津冀一體化的帶動(dòng)、北京外溢的購(gòu)房需求增加，2016年表現(xiàn)仍然值得期待。

“區(qū)域上來(lái)說(shuō)，去年表現(xiàn)搶眼的熱點(diǎn)板塊，如市區(qū)的新八大里、海河沿岸等，環(huán)城四區(qū)的張家窩、精武鎮(zhèn)、雙港、辛莊等，由于區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目供應(yīng)量仍有潛力可挖，2016年有望繼續(xù)保持較高熱度。而從近幾年土地成交情況看，水上板塊有望成為高端置業(yè)區(qū)域，北辰多個(gè)地塊出讓也有望推動(dòng)北辰成為環(huán)城區(qū)域的新寵，這些區(qū)域都有望成為購(gòu)房熱點(diǎn)，價(jià)格上或呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。”天津中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部投資分析經(jīng)理董乃康表示，一方面政策仍有望維持寬松，另一方面房地產(chǎn)保值、增值屬性仍在，熱點(diǎn)板塊或會(huì)繼續(xù)受捧。

住房升級(jí)高附加值產(chǎn)品更受青睞

從2015年天津住房成交結(jié)構(gòu)方面可以看出，改善型需求正在快速釋放。為此，有專家預(yù)計(jì)2016年一、二線城市會(huì)延續(xù)去年改善型住房需求強(qiáng)勁的表現(xiàn)，需求成交比例將進(jìn)一步提高。究其原因，主要是因?yàn)椴簧偌彝ガF(xiàn)有的住房普遍戶型較小，而且相當(dāng)一部分現(xiàn)有住房品質(zhì)有待提升。另外，二孩政策的全面放開(kāi)也是導(dǎo)致改善型住宅需求旺盛的重要推手。在地產(chǎn)企業(yè)方面，不少房企2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準(zhǔn)備。

“近年來(lái)，住宅產(chǎn)品更新?lián)Q代速度之快令人應(yīng)接不暇，無(wú)論是戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境規(guī)劃還是社區(qū)配套，均有不同程度的創(chuàng)新。比如戶型上，90多平方米緊湊三居便是順應(yīng)市場(chǎng)需求而出現(xiàn)的新產(chǎn)品，其居住功能性具備一定優(yōu)勢(shì)；而考慮到現(xiàn)今三代同堂的居住現(xiàn)狀，三居、四居甚至五居產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，且在室內(nèi)布局上有了更多的人性化考慮，動(dòng)靜分離，互不干擾，既滿足了家庭居住需求，又保證了居住舒適度。”天津克爾瑞房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)分析師表示，住房市場(chǎng)不斷向前發(fā)展，這為住房升級(jí)換代提供了基礎(chǔ)，這一趨勢(shì)在2016年將會(huì)更加明顯。

此外，改善型購(gòu)房需求的旺盛，也將帶動(dòng)住房精裝化、科技化的發(fā)展。首先，隨著土地成交價(jià)格的不斷提升，住房單價(jià)水漲船高，為了增加產(chǎn)品附加值，萬(wàn)科、富力、碧桂園、恒大、金地等大型房企均涉足精裝領(lǐng)域，受到改善型購(gòu)房人群的青睞，預(yù)計(jì)2016年將會(huì)有更多精裝項(xiàng)目出現(xiàn)。此外，隨著人們健康養(yǎng)生、節(jié)能減排意識(shí)的提升，近年來(lái)多個(gè)住宅項(xiàng)目適時(shí)引入了綠色、節(jié)能的建筑理念，所采用的技術(shù)從空氣質(zhì)量、溫度、濕度、光環(huán)境、聲環(huán)境、節(jié)能率、人性化細(xì)節(jié)等著手，通過(guò)新設(shè)計(jì)、新材料的應(yīng)用，表現(xiàn)出了更健康、更舒適的綠色人居屬性，這一趨勢(shì)未來(lái)也會(huì)越來(lái)越多地應(yīng)用于新建住宅項(xiàng)目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。