新房供地連年減少住宅市場高端化明顯2016年房價(jià)仍將看漲

近日，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布了《2015年北京新房市場情況解讀》并對2016年北京樓市走勢進(jìn)行了預(yù)判。

據(jù)北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志分析認(rèn)為，2016年在政策環(huán)境沒有大變動(dòng)的前提下，北京市純新房成交受供應(yīng)減少、平均擬預(yù)售價(jià)格上漲影響，成交量會(huì)有所回落，但成交均價(jià)還將保持上升勢頭。

土地

數(shù)據(jù)1983.5億元

2015年，北京土地出讓金總額達(dá)到1983.5億元，再創(chuàng)歷史新高。

市場

房企回歸一線土地價(jià)格高企

2015年，北京市共出讓108宗土地，相比2014年減少了33宗，其中建設(shè)用地面積合計(jì)697.43萬平方米，規(guī)劃建筑面積1482.54萬平方米，同比分別減少25.6%、10.9%，這一成交量創(chuàng)造了近8年的新低。

土地供應(yīng)減少是成交量創(chuàng)造新低的根本原因，特別是住宅用地，2015年僅成交50宗，創(chuàng)近3年新低。土地供應(yīng)不斷減少，北京土地市場的需求卻在日益增加，大型房企回歸一線城市，外地房企大舉進(jìn)京，使得北京土地呈現(xiàn)出明顯的供不應(yīng)求狀況。

尤其是大多數(shù)被拍賣的宅地均引發(fā)房企激烈爭搶，昌平北七家、大興瀛海、順義仁和等六環(huán)附近區(qū)域樓面價(jià)為也拍出3萬元/平方米以上，高價(jià)地由城區(qū)向郊區(qū)外延。

房企競爭激化在也一定程度上推高了地價(jià)。2015年，北京出讓的土地中，9宗宅地樓面價(jià)達(dá)到5萬元/平方米，樓面價(jià)最高的宅地為豐臺樊家村地塊，高達(dá)75000元/平方米。2014年，樓面價(jià)達(dá)到或超過5萬元/平方米的宅地僅有4宗。

分析

北京供地仍將面臨結(jié)構(gòu)性減少

北京市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積已連續(xù)下降三年，2015年土地成交金額、樓面均價(jià)卻成為歷史最高值，這都是由于北京供地結(jié)構(gòu)性減少造成。

“結(jié)構(gòu)性減少，并非是單純少供地，主要是從北京市人口疏解、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的角度考慮配合土地供應(yīng)調(diào)整。”據(jù)北京市房協(xié)秘書長陳志介紹，在2015年北京市國有建設(shè)用地的供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)了適度調(diào)整，在降低土地供應(yīng)總量、保持基礎(chǔ)設(shè)施用地供應(yīng)規(guī)模和比例，減少工業(yè)用地供應(yīng)、保持保障房供應(yīng)比例不變后，2016年的土地供應(yīng)將呈現(xiàn)中心城區(qū)供地量繼續(xù)減少、土地集中供應(yīng)向遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移、保障房的土地供應(yīng)占比將適度減少等特點(diǎn)。

從土地所在區(qū)域劃分，2015年北京住宅用地五環(huán)內(nèi)成交規(guī)劃面積增幅明顯，五六環(huán)之間成交規(guī)劃面積減少，六環(huán)外成交規(guī)劃面積增加。

除了中心城區(qū)做減量之外，保障房土地供應(yīng)占整體住宅土地供應(yīng)比例結(jié)構(gòu)性減少。對此，陳志表示，由于“十三五”期間，北京市將重點(diǎn)鼓勵(lì)貨幣化保障房，即保障房向以租售并舉、以租為主調(diào)整，因此保障房的純建設(shè)量將適度降低，公租房進(jìn)而替代兩限房和經(jīng)濟(jì)適用房，這一調(diào)整也符合國家房地產(chǎn)去庫存的調(diào)整主基調(diào)。

新房

數(shù)據(jù)2.98萬元/平米

2015年，全市純新房（不含自住房）成交均價(jià)2.98萬元/平米，為歷史最高值。

市場

成交趨于高端化

總體來看，2015年新房市場是成交量大于供應(yīng)量的一年。新房成交總量在近五年中處較高水平成交均價(jià)持續(xù)走高，但增速同比有所減弱。新房批準(zhǔn)上市總量在五年中處較低水平，僅高于2013年新房批準(zhǔn)上市量；在供應(yīng)整體收縮的狀態(tài)下，平均擬預(yù)售價(jià)格漲幅較大，反映出房產(chǎn)企業(yè)對市場信心十足。2015年，北京市純新房各單價(jià)區(qū)間成交套數(shù)占比結(jié)構(gòu)看，單價(jià)2.2萬元/平米以下的成交套數(shù)占比是近五年中最少的，單價(jià)10萬元/平米的純新房成交239套，比過去四年總成交套數(shù)還多。

分析

2016成交量或有所回落

從近五年純新房預(yù)售批準(zhǔn)上市量看，今年的供應(yīng)量是最少的，擬預(yù)售均價(jià)卻是最高的。陳志認(rèn)為出現(xiàn)這種現(xiàn)象的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是2015年出臺的一系列利好樓市的政策，對買房人有“降門檻“的作用，有利于成交量的增加；二是受住宅用地供應(yīng)減少、宅地樓面價(jià)格持續(xù)走高影響，純新房的供應(yīng)有所減少。

據(jù)他預(yù)計(jì)，2016年在政策環(huán)境沒有大變動(dòng)的前提下，全市純新房成交受供應(yīng)減少、平均擬預(yù)售價(jià)格上漲影響，成交量會(huì)有所回落，但成交均價(jià)還將保持上升勢頭。

“隨著土地成本顯著上漲，將增加開發(fā)商運(yùn)營難度。北京土地成本愈加高企，土地建設(shè)條件愈加復(fù)雜，將更加考驗(yàn)開發(fā)商的整體運(yùn)營能力。未來，各個(gè)房企不僅要在項(xiàng)目規(guī)劃和定位等方面上下工夫，而且還要對如何提升項(xiàng)目的軟性價(jià)值上用心考量。”陳志如是說。

二手房

數(shù)據(jù)19.96萬套

2015年，全市存量住宅累計(jì)成交19.96萬套（月均1.66萬套），為近五年來年度成交量最高。

市場

二手房成交價(jià)格分化明顯

分區(qū)域來看，受教育、醫(yī)療等配套資源集中等方面的影響，北京各區(qū)域二手住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異。成交均價(jià)方面，漲幅最高的區(qū)域依次有順義區(qū)、西城區(qū)、朝陽區(qū)、東城區(qū)、海淀區(qū)，漲幅均在5%及以上。此外，二手房成交周期有所縮短，由此前70余天，下降為60余天。隨著二手房市場的火熱，掛牌價(jià)已隨之上漲。2015年上半年，北京市二手房掛牌價(jià)格降價(jià)與漲價(jià)為4：6，下半年比值下降為3.5:6.5，說明漲價(jià)的二手房買家增多，市場趨向賣方市場。

分析

“量價(jià)齊穩(wěn)”或?qū)⒅鲗?dǎo)今年二手房市場

對于未來一年北京市二手房市場的走向，根據(jù)剛剛閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，化解房地產(chǎn)庫存為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，未來，為“化解房地產(chǎn)庫存”，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健趨寬松的貨幣政策仍是大的政策基調(diào)。

寬松化的市場環(huán)境利于樓市成交，但是在經(jīng)過了2015年全年的市場復(fù)蘇需求全面釋放之后，明年市場將趨于穩(wěn)定，成交量或?qū)⑿》卣{(diào)。與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)投資增值的預(yù)期產(chǎn)生了一定的變化，購房置業(yè)也趨于更加理性，成交價(jià)格仍將小幅上漲，但漲幅有限，因此，“量價(jià)齊穩(wěn)”或?qū)⒅鲗?dǎo)2016年北京二手房市場。

自住房、可售房源逐漸減少

自2013年9月，第一宗含自住房配建的宅地朝陽豆各莊地塊被恒大拿下，截止到2015年年底，全市共有61宗含自住房配建的住宅用地成交，累計(jì)可提供房源6.15萬套。

目前，自住型商品房依舊是剛需置業(yè)人群首選的方式。從成交上看，2015年北京市自住房成交數(shù)量同比增加63%，占全市新房成交數(shù)量的比重同比增加7分百分點(diǎn)，占全市新房300萬元以下套型成交套數(shù)的比重同比增加9個(gè)百分點(diǎn)。

目前來看，自住房土地供應(yīng)減少，自住房日漸成為低價(jià)格、低總價(jià)房源的重要補(bǔ)充。

2015年，北京市共出售10宗含自住型商品房（以下簡稱自住房）配建的住宅用地，預(yù)計(jì)可提供自住房房源0.65萬套，同比含自住房配建的住宅用地成交宗數(shù)減少20宗，可提供自住房房源減少79%。

自住房入市量減少的原因還是來自于土地市場的供應(yīng)。盡管入市土地在減少，但對于自住房而言，目前，“斷頓”的風(fēng)險(xiǎn)卻并不存在。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。