截至1月25日，據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計50家上市房企公布了2015年年報業(yè)績預告，其中，15家房企預告凈利潤虧損。剔除數(shù)據(jù)公布不全的6家房企后，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比下滑企業(yè)達23家，占比約五成。

此外，保利地產(chǎn)、珠江實業(yè)等5家房企公布了2015年業(yè)績快報。

雖然上述50家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)。但截至目前，在50家公布2015年度業(yè)績預告的企業(yè)中，近三成企業(yè)首虧，約五成房企凈利潤下滑，這也在一定程度上折射出房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下行的現(xiàn)象。

值得注意的是，招商蛇口凈利或超過68億元，而萬通地產(chǎn)則出現(xiàn)首虧，預計虧損額在5.8億元-6億元之間。

事實上，凈利潤下降或者虧損的企業(yè)其業(yè)績變動的原因基本都與房地產(chǎn)行業(yè)庫存難以消化有關(guān)，毛利率減少，銷售不力導致項目存貨增加，進一步侵蝕凈利潤額度。

近三成房企首虧

《證券日報》記者根據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，在這50家已經(jīng)公布2015年年報業(yè)績預警的企業(yè)中，剔除數(shù)據(jù)不完全企業(yè)，8家業(yè)績預增，9家略增，6家扭虧；6家預減，6家略減，1家增虧，13家首虧。

值得注意的是，在14家業(yè)績虧損的企業(yè)中，有13家是首虧，其中，預計首虧額度最高的是中華企業(yè)，預計虧損24億元至25億元。

對此，中華企業(yè)表示，今年以來，公司全面梳理項目狀況，以加速存貨去化，加快資金回籠為全年工作重點，緊抓市場有利時機，全力促進銷售資金回籠，2015年資金回籠預計85億元，同比增長22%。但是，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當大的壓力，采取了調(diào)整銷售價格等措施，導致發(fā)生計提減值準備，增加業(yè)績虧損預測數(shù)額。2015年末，公司對項目可售面積進行可變現(xiàn)凈值測試。根據(jù)項目存貨已銷售或預期銷售售價，配比項目成本和相關(guān)稅費，經(jīng)測試，預計公司2015年全年共計提減值準備21.36億元左右，其中前三季度已計提9.10億元；第四季度預計再計提12.26億元左右。

此外，該公司還表示，按照半年報董事會要求，公司緊抓市場有利時機，繼續(xù)加速存貨去化，采取了調(diào)整銷售策略和價格等有力措施，強化資金回籠，壓縮貸款規(guī)模，降低財務成本，改善財務結(jié)構(gòu)，全力提升企業(yè)健康度，夯實轉(zhuǎn)型發(fā)展基礎，預計2015年全年虧損20億元左右。

而在上述50家發(fā)布2015年年報預告的上市房企中，嘉凱城凈利潤變動幅度最大，其預告凈利潤變動幅度為-6138.19%。

嘉凱城表示，公司房地產(chǎn)項目銷售規(guī)模大幅下降，一線城市交付項目數(shù)量下降更為突出，毛利空間縮減顯著；達到應清算土地增值稅條件的項目金額上升、可資本化資金成本金額下降，導致稅務負擔及財務費用均增加；公司戰(zhàn)略性城鎮(zhèn)化建設投入進一步上升，但尚未進入產(chǎn)出階段。

“多數(shù)虧損房企都是由于項目布局城市不合理，銷售不暢，甚至迫于資金壓力而減少開工量，致使一些項目無法達到預售條件，不但銷售目標難以完成，降價銷售的結(jié)果也致使凈利潤下滑。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向本報記者表示，尤其中小房企受制于現(xiàn)金周轉(zhuǎn)和布局過于集中等多種因素而無法與大型房企相抗衡，甚至將面臨被并購消失的命運。

此外，萬通地產(chǎn)首虧5.8億元至6.2億元，其表示，公司正在開發(fā)杭州萬通中心項目及杭州上園項目，在綜合分析上述兩項目所處區(qū)域的市場環(huán)境現(xiàn)狀、未來變化趨勢及上述項目成本費用支出情況的基礎上，擬對上述兩項目計提減值準備。

招商蛇口凈利或超68億元

值得注意的是，從目前公布2015年年度業(yè)績預告的上市房企來看，中小房企占比較大，萬科等千億元級房企尚未公布年報業(yè)績預告，因此，從目前數(shù)據(jù)來看，多數(shù)反應了中小房企今年業(yè)績變動的水平。

截至1月25日，按照預告凈利潤下限來看，招商蛇口預告凈利潤最高，為68.22億元，增長幅度為29.80%左右。

對此，招商蛇口表示，本年度園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務中銷售物業(yè)主要位于深圳及香港地區(qū)，此部分物業(yè)銷售毛利率相對較高，因此，本報告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比上升幅度較大。

此外，保利地產(chǎn)的業(yè)績快報顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入1235億元，同比增長13.25%，歸屬于母公司凈利潤123億元，同比增長1.18%；報告期內(nèi)實現(xiàn)簽約金額1541.04億元，同比增長12.75%，為以后年度的業(yè)績增長奠定基礎。

保利地產(chǎn)稱，公司報告期內(nèi)收入與利潤均取得一定增長，主要源于公司已銷售的房地產(chǎn)項目在年內(nèi)竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時由于結(jié)轉(zhuǎn)項目權(quán)益比例降低，所以歸屬于上市公司股東的凈利潤低于利潤總額增幅。

據(jù)中信建投房地產(chǎn)小組研究報告顯示，“雖然利潤總額增速高于營收增速，反映了公司2015年以來利潤率回升的勢頭仍在延續(xù)，而歸母凈利增速大幅低于利潤總額原因主要在于結(jié)算項目權(quán)益比例降低，根據(jù)前三季度數(shù)據(jù)，少數(shù)股東損益占凈利潤比重達到20%，同比擴大11個百分點。我們認為隨著公司拓展項目中合作項目的增加，權(quán)益比例下降將成為常態(tài)，2016年權(quán)益下降對利潤增速的影響將會逐步減小”。

此外，該報告還稱，保利地產(chǎn)是目前A股龍頭企業(yè)中估值最具備優(yōu)勢的企業(yè)，2015年下半年開始相對進取的土地投資保證了未來兩年仍可實現(xiàn)較快增長，同時公司將持續(xù)受益于房企融資成本中樞下移；此外，再融資和國企改革機遇帶來公司資源優(yōu)化，5P戰(zhàn)略規(guī)劃打開公司轉(zhuǎn)型想象空間。

不過，嚴躍進表示，對于中小房企來說，無論在資本市場還是銷售市場都無法與大型品牌房企抗衡，這就使得中小房企在2016年仍然會面臨被并購的風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。