兩部門發(fā)布三條關(guān)于住房貸款方面的政策之后，央行17日下午又出臺(tái)了支持樓市去庫存的重磅利好措施。

在5月17日下午國新辦舉行的國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，人民銀行副行長陶玲表示，央行將設(shè)立3000億保障性住房再貸款，鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

據(jù)了解，再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。發(fā)放對象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行。

銀行可按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則，向城市政府選定的地方國有企業(yè)發(fā)放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照貸款本金60%發(fā)放再貸款，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長董建國在本次吹風(fēng)會(huì)上表示，城市政府堅(jiān)持“以需定購”，可以組織地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。妥善處置盤活存量土地。目前尚未開發(fā)或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流通轉(zhuǎn)讓、企業(yè)繼續(xù)開發(fā)等方式妥善處置盤活，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)緩解困難和壓降債務(wù)，促進(jìn)土地資源高效利用。

分析師認(rèn)為，隨著監(jiān)管層推出樓市“去庫存”組合拳，未來展開收儲(chǔ)模式的相關(guān)政策有望在各城市加速落地。

事實(shí)上，近期已有地方開始以收儲(chǔ)模式，探索樓市去庫存相關(guān)路徑。

在4月30日政治局會(huì)議明確將統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)后，杭州打響了收儲(chǔ)模式去庫存第一槍。杭州臨安區(qū)政府日前披露，經(jīng)研究決定，將在臨安區(qū)范圍內(nèi)收購一批商品住房用作公共租賃住房，房源要求位于杭州市臨安區(qū)范圍內(nèi)。

此外，云南省大理白族自治州人民政府發(fā)布17條提振樓市措施，其中提到，鼓勵(lì)收購存量房作為保障房或人才房，去化周期超24個(gè)月的縣市不再新建保障房。

而在5月17日上午，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。

何立峰指出，當(dāng)前要著力分類推進(jìn)在建已售難交付商品房項(xiàng)目處置，全力支持應(yīng)續(xù)建項(xiàng)目融資和竣工交付，保障購房人合法權(quán)益。相關(guān)地方政府應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困。

值得關(guān)注的是，對于去庫存，本次會(huì)議傳遞出重要信息。

何立峰要求，對于商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房。要繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”。

分析人士指出，本次會(huì)議明確，“商品房庫存較多城市，政府可以需定購，酌情以合理價(jià)格收購部分商品房用作保障性住房”，這是此次政策最為核心的要點(diǎn)之一。

“對于高庫存的城市來說，本次會(huì)議傳遞出重大利好。其重要意義在于，高庫存的城市可利用該政策持續(xù)推進(jìn)‘以購代建’工作，在加快保障性住房供應(yīng)的同時(shí)，還有助于庫存房源的消化。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。

其進(jìn)一步表示，本次會(huì)議響應(yīng)了此前中央“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，把消化庫存房源、建立多層次保障性住房的工作有機(jī)結(jié)合起來，既符合市場規(guī)律，也具有非常好的導(dǎo)向。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙也認(rèn)為，當(dāng)前新房市場去庫存壓力已然達(dá)到高點(diǎn)，政府收購商品房作為保障房力保商品房的去化問題，對商品房的交付也有一定積極作用。

“政策要通過收儲(chǔ)來發(fā)揮穩(wěn)定市場的作用，需要大幅去庫存，壓降住宅去化周期至 18 個(gè)月以內(nèi)。”天風(fēng)證券分析師宋雪濤表示。

據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2024年3月，全國百城新建商品住宅庫存規(guī)模約49916萬平方米，環(huán)比下降0.1%，同比下降1.9%；按一、二、三四線城市分類，分別為3586、24163和22167萬平方米，環(huán)比增速分別為3.7%、-0.4%和-0.5%，同比增速分別為11.5%、-4.5%和-0.9%。

從去化周期來看，數(shù)據(jù)顯示，3月份100個(gè)城市中一、二、三四線城市的新建商品住宅存銷比分別為19.2、21.6和33.1個(gè)月；而上述幾類城市2019年12月份去化周期，分別為12.2、8.9、和10.2個(gè)月。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期包括杭州臨安收購房源充當(dāng)公租房、云南大理收購房源充當(dāng)保租房等，均是各地“以購代建”的典型案例，這些措施對于消化存量、補(bǔ)充增量都有著積極的作用。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，地方政府以收儲(chǔ)方式去庫存，其重心在于房企新房庫存，有助于房企快速回籠資金，實(shí)現(xiàn)銷售數(shù)據(jù)和資金狀況改善。

不過，據(jù)天風(fēng)證券測算，通過收儲(chǔ)壓縮住房去化周期至平穩(wěn)狀態(tài)，大約需要約7萬億元的資金(在空置二手房中僅有25%為有效供給的樂觀假設(shè)下)。

除前述“國家隊(duì)”下場收購新房，在消化存量房產(chǎn)方面，4月鄭州、南京等城市大力推進(jìn)“國企收舊換新”模式，也成為激活樓市的一種方式。

中指院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶指出，在“收舊換新”模式下，由國資平臺(tái)直接收購業(yè)主二手房，業(yè)主再去購買新房，這一方面可以及時(shí)解決居民因二手房無法售出導(dǎo)致的換房不暢；另一方面可以穩(wěn)定二手房掛牌規(guī)模，穩(wěn)定價(jià)格預(yù)期，同時(shí)還可以通過“換新”的方式將需求導(dǎo)入新房市場，實(shí)現(xiàn)新房去庫存。

“目前相關(guān)政策已取得一定成效，預(yù)計(jì)后續(xù)將有更多城市落實(shí)相關(guān)舉措。若配套資金支持到位，有望促進(jìn)新房二手房良性循環(huán)、釋放購房需求。”曹晶晶稱。

此外，對于本次會(huì)議提及推進(jìn)保交樓工作，王小嬙認(rèn)為也將對恢復(fù)市場信心產(chǎn)生積極作用。

“去年在各大保交樓專項(xiàng)債推動(dòng)下，項(xiàng)目竣工增速不斷走高。但進(jìn)入今年，竣工增速連續(xù)3月維持在負(fù)值，保交樓跟民生息息相關(guān)，只有按時(shí)交付新房，才會(huì)消除購房者的顧慮，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。”王小嬙補(bǔ)充道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。