在去年年底樓市火爆情況再現(xiàn)之后，今年一季度，深圳樓市延續(xù)了這股熱潮。在2月份非限購(gòu)城市首付最低兩成，多部委發(fā)文契稅、營(yíng)業(yè)稅調(diào)整，3月央行降準(zhǔn)等旨在消化樓市庫(kù)存，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。在政策如此寬松的環(huán)境下，深圳樓市亦迎來(lái)了火爆行情，雖然3月份“325新政”落地、宣布計(jì)稅評(píng)估價(jià)4月起上調(diào)，兩個(gè)利空更多的是影響未來(lái)二季度市場(chǎng)，難阻一季度量?jī)r(jià)齊漲的局面。

深圳一季度二手房成交4.6萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)42.4%，同比增長(zhǎng)99.3%，創(chuàng)下歷史第二高，僅次于2009年四季度；根據(jù)深圳鏈家成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，二手住宅成交均價(jià)為48712元/㎡，環(huán)比上漲17.2%，同比增長(zhǎng)66.9%。至于后市方面，預(yù)計(jì)二季度為新政消化周期，成交量高位回落至2萬(wàn)套左右，二手住宅均價(jià)總體保持穩(wěn)定，在5萬(wàn)元/㎡左右小幅波動(dòng)。

成交量：全市成交46005套創(chuàng)同期新高

根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳一季度全市二手房共成交46005套，創(chuàng)同期新高，歷史第二高，環(huán)比增長(zhǎng)42.4%，同比增長(zhǎng)99.3%；成交413.8萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)48.3%，同比增長(zhǎng)97.8%。其中住宅成交42361套，環(huán)比增長(zhǎng)46.0%，同比增長(zhǎng)103.3%，成交349.7萬(wàn)㎡，環(huán)比增長(zhǎng)48.6%，同比增長(zhǎng)96.7%。

深圳鏈家市場(chǎng)研究中心認(rèn)為，一季度成交保持高位水平主要有兩點(diǎn)。一是去年火爆市場(chǎng)的延續(xù)，買賣雙方入市積極，特別是春節(jié)前1月份，如換房需求、首次、投資需求等大量釋放；二是政策因素導(dǎo)致的結(jié)果，春節(jié)前后調(diào)控傳聞的出現(xiàn)，至3月評(píng)估價(jià)調(diào)整通知，325新政限購(gòu)、限貸升級(jí)，大量年前和年后已簽約的置業(yè)者，加緊辦理過(guò)戶手續(xù)，導(dǎo)致了3月份創(chuàng)下2萬(wàn)多套的天量交易。

從各區(qū)域成交看，龍崗為11762套，也是全市成交量唯一破萬(wàn)的行政區(qū)，環(huán)比增長(zhǎng)31.7%，同比增長(zhǎng)136.2%。寶安為9839套，居第二名，環(huán)比增長(zhǎng)54.9%，同比增長(zhǎng)116.1%。福田和南山分別為8260套，7380套，環(huán)比分別增長(zhǎng)42.1%，75.6%，同比分別增長(zhǎng)70.6%，76.3%，其中南山環(huán)比漲幅最大。羅湖和鹽田分別為7563套，1201套，環(huán)比分別增長(zhǎng)27.3%，13.3%，同比分別增長(zhǎng)87.9%，139.7%。總體看，龍崗、寶安兩區(qū)交易量明顯領(lǐng)先于其他區(qū)域，總量占到全市的47.0%，南山、寶安兩區(qū)增幅處于領(lǐng)先，也是近半年非?；钴S的區(qū)域。

從近十年來(lái)看，深圳二手房季均成交24592套。其中，2006-2007年季均24754套，2008年季均10725套，2009-2010年季均34966套，2011-2012年季均17431套，2013-2014年季均20282套，2015年季均成交34973套。從整體看，2016年一季度成交46005套，遠(yuǎn)高于近十年季軍成交量，比2015年火爆樓市也是高出一萬(wàn)余套，高居歷史第二高，僅次于2009年四季度?？梢?jiàn)，一季度樓市非?；鸨?，同時(shí)也體現(xiàn)了政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生非常大的影響，如上調(diào)評(píng)估價(jià)導(dǎo)致過(guò)戶節(jié)奏加快。

成交均價(jià)：全市48712元/㎡，同比上漲66.9%

2016年一季度市場(chǎng)火爆，價(jià)格持續(xù)上漲。根據(jù)深圳鏈家成交系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，全市二手住宅成交均價(jià)為48712元/㎡，環(huán)比上漲17.2%，同比大幅上漲66.9%，較去年四季度有明顯擴(kuò)大，也是自2015年二季度以來(lái)持續(xù)快速上漲。主要是供需雙方都看好后市，其中業(yè)主心理價(jià)位堅(jiān)挺，春節(jié)前夕漲價(jià)、春節(jié)后高價(jià)放盤(pán)都十分普遍，其中2月均價(jià)突破5萬(wàn)元/㎡。

各行政區(qū)，環(huán)比基本上漲10%以上，同比基本上漲60%以上。其中，南山一路猛漲，為68714元/㎡，領(lǐng)跑全市，環(huán)比上漲17.5%，同比上漲83.5%，漲幅居全市之首；寶安為46728元/㎡，環(huán)比上漲13.4%，同比上漲82.2%；龍崗、羅湖、鹽田的環(huán)比漲幅都在13%以上，其中龍崗環(huán)比上漲17.2%；福田價(jià)格為59363元/㎡，環(huán)比上漲9.8%，同比上漲59.7%，環(huán)比同比漲幅均為最少。

從2009-2015年二手住宅季度成交均價(jià)走勢(shì)看，整體在持續(xù)走高。進(jìn)入到2015年二季度起漲幅持續(xù)加快，至2016年一季度達(dá)到峰值。其中，2016年一季度為48712元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)17.2%，較2015年一季度的29193元/㎡上漲了66.9%，是2009年一季度（9873元/㎡）的近5倍，是2010年一季度（13146元/㎡）的3.7倍，單價(jià)絕對(duì)值增加3.6元/㎡。

從近兩個(gè)季度購(gòu)房用途看，改善、投資增加，剛需首次減少。改善置業(yè)占26.3%，增加了2.2%，其中1月份換房需求旺盛，改善比例在27%左右，創(chuàng)下近一年多的新高；投資置業(yè)占30%，小幅增加，2015年火爆延續(xù)至年初，1-2月看漲的保值投資者入市仍相對(duì)積極，不過(guò)由于調(diào)控，3月份投資占比開(kāi)始回落。首次置業(yè)占比縮減至43.8%，由于房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一些剛需的入市總量有所減少。

展望：“3.25”新政消化周期，政策維持穩(wěn)定

業(yè)內(nèi)人士指出，一季度“325樓市調(diào)控”新政出臺(tái)，4月計(jì)稅評(píng)估價(jià)上調(diào)，兩大利空之下，二季度深圳樓市將進(jìn)入到政策消化周期，置業(yè)者入市節(jié)奏趨緩，觀望增加，業(yè)主會(huì)重新權(quán)衡報(bào)價(jià)。所以，預(yù)計(jì)成交量將高位回落至2萬(wàn)套左右（月均約7000套），價(jià)格在5萬(wàn)元/㎡左右波動(dòng)。

記者采訪深圳鏈家市場(chǎng)研究中心負(fù)責(zé)人，其表示，從政策方面看，“3.25”新政消化周期，政策維持穩(wěn)定城市分化明顯，去庫(kù)存背景下因地制宜。2月央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知稱不限購(gòu)城市首付最低兩成，多部委宣布契稅及營(yíng)業(yè)稅減免調(diào)整，全國(guó)性的去庫(kù)存利好基本與深圳無(wú)緣。與此同時(shí)，深圳政策反而收緊，325新政限購(gòu)、限貸升級(jí)，4月起計(jì)稅評(píng)估價(jià)上調(diào)，兩大利空抑制需求?？傮w看，調(diào)控政策落地后，二季度將會(huì)進(jìn)入到消化期，在市場(chǎng)快速降溫的前提下，不會(huì)再次加碼，穩(wěn)定則壓倒一切；同時(shí)，也不排除在庫(kù)存背景下，再次出現(xiàn)降息、降準(zhǔn)，從而給深圳樓市帶了一些利好。

對(duì)于市場(chǎng)預(yù)期，其表示，成交量方面，二季度二手房成交在2萬(wàn)套左右。首先，3月25日樓市調(diào)控政策出臺(tái)，短期市場(chǎng)觀望增加；其次，前期不少需求被提前釋放，二季度恰逢政策過(guò)渡時(shí)期，置業(yè)者入市積極性會(huì)下降。所以，當(dāng)前政策收緊之下，預(yù)計(jì)月均成交7000套左右，季度約在2萬(wàn)套，其中4-5月受到的沖擊較大，實(shí)際的交易量會(huì)比較低，隨著時(shí)間推移、政策消化，6月或開(kāi)始反彈。

至于房?jī)r(jià)方面，其預(yù)測(cè)，二季度二手住宅均價(jià)在5萬(wàn)元/㎡波動(dòng)。3月份價(jià)格基本停止了上漲，新政后業(yè)主的放盤(pán)價(jià)格基本維持了穩(wěn)定，誠(chéng)意出售的業(yè)主存在小幅的議價(jià)，所以二季度特別新政后的4-5月價(jià)格可能存在一些波動(dòng)。但是，大部分業(yè)主回調(diào)、議價(jià)的都是前期的高價(jià)放盤(pán)，實(shí)質(zhì)性的降價(jià)并未出現(xiàn)，長(zhǎng)期看漲依然是主流，同時(shí)過(guò)去歷史證明深圳房?jī)r(jià)是十分堅(jiān)挺的，只有當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)低迷3個(gè)月以上（低于5000套），才會(huì)小幅回調(diào)。所以，預(yù)計(jì)一些物業(yè)、個(gè)別月份價(jià)格會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)，但總體來(lái)看二季度會(huì)在波動(dòng)中穩(wěn)定前行。

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備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。