4月1日晚，廊坊市政府出臺九條房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中“非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶?套住房且購房首付款比例不低于30%”最受北京購房者關(guān)注。

4月9日，廊坊限購令出臺后的首個周末，京華時報派出多路記者前往大廠、香河、燕郊三地探訪發(fā)現(xiàn)，與通州限購前“搶房”熱潮不同，大廠、香河、燕郊三地購房熱潮均有所回落，大廠、香河大量樓盤“封停”，購房者選房范圍較小。

業(yè)內(nèi)人士分析，造成這種情況出現(xiàn)的原因在于，新政如何執(zhí)行尚未落地，開發(fā)商怕開盤后，與政策不符還需退房，將造成不必要的麻煩。此外，由于廊坊地區(qū)今年一季度銷售業(yè)績較好，開發(fā)商根本不急于賣房。未來廊坊地區(qū)房價仍看漲。

探訪·大廠

多數(shù)樓盤未開盤看房者數(shù)量回落

去年7月起，隨著北京市政府搬遷通州的消息坐實，區(qū)域樓市的回暖，燕郊房價再度水漲船高，成交均價站穩(wěn)萬元以上位置，而與之相毗鄰的大廠也成為北京CBD年輕人購房的絕佳選擇。

上周六，記者來到位于大廠的五礦萬科城等多個樓盤進行實地探訪，發(fā)現(xiàn)限購政策出臺后，并未出現(xiàn)人流如織、排隊搶購等現(xiàn)象，看房者數(shù)量反而有所回落。同時，在2015年一期樓盤已售罄的情況下，較多二期樓盤都未開盤出售，具體價格也未明確，因此導(dǎo)致不少購房者無現(xiàn)房可挑的狀況出現(xiàn)。

上午10點，記者駕車從國貿(mào)出發(fā)前往大廠回族自治縣，由于周末出行人流較多，45公里的路程在不太堵車的路況下行駛約一個半小時。位于京哈高速大廠出口向北3公里處的五礦萬科城較為醒目。

走進銷售中心，并未出現(xiàn)排隊搶號等現(xiàn)象。在沙盤前只有四五批人在參觀、聽講解。據(jù)該售樓處相關(guān)負責(zé)人介紹，隨著限購措施的出臺，若非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ブ荒苜徺I1套住房，首付貸款比例也將從原先的20%提高至30%。然而由于新政的具體措施目前尚未落實，因此對于二期樓盤的開售時間、價格以及相關(guān)限購規(guī)則無法做出準確答復(fù)。由于去年一期的樓盤已售罄，這也導(dǎo)致來看房的顧客目前只能“看看”，并無法得到準確的購買信息。

新樓盤預(yù)計每平方米上漲3000元

隨后，記者來到位于大廠縣城北辰東街與永安路交界處的某樓盤，這里的銷售人員告訴記者，隨著限購令的出臺，相較于去年一期樓盤出售時，搶購熱潮有所回落。例如，在去年房價1.1萬-1.3萬元/平方米出售時，確實出現(xiàn)過有持現(xiàn)金購買整個單元的購買方，但隨著廊坊限購令的出臺，非本地戶口只能購買一套的限制，讓“炒房團”的“胃口”也有所下降。

相關(guān)負責(zé)人也表示，目前，當(dāng)?shù)胤抗芫衷谛抡雠_后也加大了監(jiān)管力度，現(xiàn)在售樓處每天的接待量在30至40批之間，相較于一期熱賣時的人流量有所下降。銷售人員說：“當(dāng)然，這和二期還未正式宣傳、開賣也有關(guān)系。”

通過走訪記者發(fā)現(xiàn)，目前，大廠縣的新樓盤主要集中在大廠縣城、夏墊區(qū)域、潮白河區(qū)域，去年7月時銷售均價約為10000元/平方米左右，而目前據(jù)多數(shù)售樓人員介紹的情況，二期售價將至少上漲3000元/平方米，根據(jù)地理位置的不同價格在13000元/平方米至18000元/平方米之間不等。

>>購房者

周邊設(shè)施不完備是最大顧慮

探訪中，記者在五礦萬科城銷售中心遇到了正在看房的蔣先生和他的妻子，他們利用周末時間來看房。今年31歲的蔣先生夫婦目前在北京市豐臺區(qū)租房住。他和記者在閑聊中說道，目前大廠的房價還不算太高，仍具有一定的誘惑力。雖然離上班的地方還是有些遠，但無論將來房子用來自己住還是投資轉(zhuǎn)手，他都想來實地了解一下具體情況再做決定。

售樓處的工作人員向蔣先生介紹說，今年10月其一期工程才交房，因此在該樓盤周邊的幼兒園、超市、養(yǎng)老福利院等配套設(shè)施都還在規(guī)劃建設(shè)中。同時，據(jù)記者了解，附近的醫(yī)院、學(xué)校都距離該樓盤較遠。蔣先生說，這也是他在大廠購房最猶豫的地方，“因為不太確定這些周邊設(shè)施到底什么時候會建好、能完善到什么程度。”

而對于在限購政策下是否會跟風(fēng)搶購這一問題，蔣先生表示，還是會根據(jù)自己的實際需求、多方對比后再做選擇，“遠近、價格、配套設(shè)施都要考慮。”

探訪·香河

樓盤封盤看房團突然取消

從北京向東，由北向南依次是河北廊坊的三河、大廠和香河三個縣市，由于位置更偏南、距離通州核心區(qū)域更遠，香河的房價漲勢與燕郊所在的三河沒法比，也不如大廠。受北京市政府搬遷通州影響，去年下半年起，香河房價也一路看漲。

上周五一早，記者報名參加某網(wǎng)站周六的香廊線看房團。按計劃，看房團將帶報名者走訪富力新城(樓盤資料)、五礦萬科城等五個樓盤。但當(dāng)晚記者卻收到短信，“由于當(dāng)天項目停止帶看，本次活動取消”。

4月9日早晨8點，記者來到以往看房團發(fā)車的地鐵大望路站地鐵站口，幾名中老年人在招攬看房者，但應(yīng)者寥寥。攬客的老王已年過六旬，他告訴記者，從這個周一開始，香河很多樓盤都封盤了，關(guān)門不接待客戶了，因為香河很多樓盤五證不全，房管局開始檢查，打擊這些違規(guī)行為了。

跟隨老王，記者與另一位看房者一起乘車前往香河。抵達的第一站是大運河，三五成群的銷售人員把守各處路口，一見有人立即上前詢問是不是看房。展廳里，充斥著穿西服的售樓員，但看房者很少。售樓處銷售員告訴記者，在售的是6.3期18號、19號樓，4月7日剛開盤，已經(jīng)賣得只剩156平方米的洋房戶型，每平方米價格是12000多元。后續(xù)的樓房能不能排號、何時能放號要等上級通知。

監(jiān)管之下售樓處提防看房者

隨后，記者來到離大運河不遠一個國內(nèi)知名開發(fā)商開發(fā)的樓盤，售樓處也是銷售人員眾多，看房者稀少。銷售員告訴記者，樓盤已經(jīng)賣了五期了，現(xiàn)在沒房。據(jù)介紹，樣板間一套82平方米戶型的售價約12000元到13000元一平米，記者想了解另一套90平方米的戶型，被直接告知沒房。這個樓盤也是無法排號。

記者注意到，看房時有看房者拿著手機拍照，銷售人員發(fā)現(xiàn)有看房者拍售樓處前臺，兩名銷售員先后上前制止，并要求對方刪除照片，但拍照者拒絕刪除。購房者表示，以前可以拍，為什么現(xiàn)在就不能？銷售人員沒有回答。陪記者一起來的銷售員透露，現(xiàn)在房管部門正在整頓房企，樓盤都怕查，所以銷售員反感拍照。

“態(tài)度冷淡”是記者在香河探訪時對售樓員的一致感受，與過去看到看房者笑臉相迎簡直就是天壤之別。一名銷售員坦言，目前香河地區(qū)在售的很多樓盤都是因為五證不全而封盤了。按規(guī)定，樓盤封頂才能取得預(yù)售許可證，而大量樓盤都遠未封頂，即便有的樓盤是知名開發(fā)商開發(fā)的。

據(jù)媒體報道，廊坊相關(guān)部門組成的督查組正在開展工作，截至4月8日已對14起違規(guī)銷售、虛假宣傳、哄抬物價等行為立案調(diào)查，其中香河有8起，是重災(zāi)區(qū)。

探訪·燕郊

新盤變少二手房市場繁榮

4月9日上午9點，記者驅(qū)車從通燕高速燕郊開發(fā)區(qū)出口駛出拐入城區(qū)主干道，出現(xiàn)在眼前的是一條堵車長龍，這些車輛以北京牌照居多。車水馬龍的街道兩側(cè)，大型商場一座接著一座，若不是不時閃現(xiàn)的廣告標語提示這里是河北，很容易讓人產(chǎn)生置身于北京某個城區(qū)的錯覺。

當(dāng)天，在朝陽區(qū)一家企業(yè)工作的畢夏也在燕郊選房。“這里的房價只有北京的三分之一。”畢夏告訴記者，房價是他選擇到燕郊看房的最大理由。畢夏看了幾個樓盤，單價都沒有超過2萬，二手房的價格則低1000-2000元，按照畢夏現(xiàn)在的存款狀況，可以在燕郊買個三居室。

前幾年都說燕郊配套不好，但都沒有實地看過，這次親自來到燕郊，畢夏感到燕郊其實和北京差不了多少，該有的生活需求都能滿足。“反而燕郊顯得更擁堵。”

經(jīng)過一上午的走訪，記者和畢夏發(fā)現(xiàn)燕郊目前在售的新樓盤并不多，只有三五個左右。而在北京遍地開花的鏈家門店在燕郊的店面裝修更是顯眼，在這里，很多二手房都可以選擇。相比北京來說，持有有限的購房資金，在燕郊的選擇余地更大。畢夏總結(jié)說。

等待限購細則樓盤暫停排號

記者與畢夏來到一家專做環(huán)北京開發(fā)的品牌開發(fā)商的樓盤。當(dāng)時，售樓處只有他一個購房人，并不像想象中那樣一房難求。售樓員看出記者和畢夏的猶豫，立刻上前解釋說，這里只是個待客的小門臉，真正的售樓處，需要乘專車到實地看樣板間。

經(jīng)過一番介紹，畢夏被售樓員的一句話打動了，并決定立刻去現(xiàn)場看房。售樓員告訴他，有一個位于大廠的樓盤，緊鄰潮白河，一邊在北京，且緊鄰潞城地鐵車站，也是北京市政府新辦公區(qū)，另一邊就是該樓盤的位置。在交房前，一座跨度1800米的大橋就能通車。

也就是說，該樓盤和北京市政府新區(qū)僅距離1800米，而且緊鄰地鐵6號線潞城站。“這個位置太有吸引力了。”畢夏盤算著說，通州單價四五萬，1800米外不到2萬。

到了實地，該項目售樓處沙盤前排滿了人，售樓員們不停地在給看房者講解。經(jīng)過一番介紹后，記者和畢夏跟隨售樓員到樣板間看房。三室兩衛(wèi)，136平米的觀潮房，精裝總價260萬左右。

聽了售樓員的介紹后，畢夏很是心動，他與家人簡單通了電話后，想立刻預(yù)訂。此時售樓員問他，是否在廊坊有過購房記錄，在得知他在廊坊沒有購房記錄后，售樓員踏實地告訴他，待這個項目開始銷售會第一時間發(fā)通知給他。

“目前廊坊境內(nèi)所有新房都不能預(yù)訂。”售樓員說，因為廊坊已經(jīng)出臺限購政策，這個政策和北京通州的政策類似，就是非本地人只能在廊坊購買一套房。但細則要在今年五一才會推出，所以，開發(fā)商也不敢保證訂了房就能買到。所以為了保險，開發(fā)商全部停止預(yù)訂和排號，以免發(fā)生糾紛。

>>購房者

買房是剛需不愿錯過機會

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，大部分購房者對廊坊限購令出臺后燕郊房價走向持看漲的態(tài)度。

看房者李瑋告訴記者，自己明年結(jié)婚準備在燕郊購房，限購政策出臺后，就想房價能不能往下降點兒，畢竟現(xiàn)在房價處于高位。“去年11月份，燕郊的房價還在一萬五六，那時還在猶豫在北京買還是燕郊買，沒想到才過了三四個月，燕郊就漲到兩萬五六了。”

李明說，自己也曾到大廠和香河去考查過，大廠的新開盤的項目不多，香河則離北京更遠一些，交通不是很方便。而燕郊，隨著北京行政副中心定址通州、地鐵平谷線開進了燕郊，徐尹路即將迎來通車等一系列消息不斷釋放，在燕郊買房的優(yōu)勢越來越明顯。

也正因如此，讓李明又十分擔(dān)心，限購出臺后會不會“越調(diào)越漲”，畢竟這已經(jīng)不是第一次了，購房對自己而言是剛需，如果錯過了這一輪機會，那就是真的是后悔莫及了。

對話

廊坊地區(qū)房價非理性上漲仍會延續(xù)

廊坊限購令出臺后一周，燕郊、大廠、香河三地并未出現(xiàn)集中的搶購潮，相反的是多個樓盤封盤，等待政策進一步明朗。一方面是購房者旺盛的需求，一方面則是多個樓盤停售，購房者無房可買。未來環(huán)京樓市走向如何，記者采訪了中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。他預(yù)測，在目前房地產(chǎn)泡沫化趨勢仍未明顯改善情況下，廊坊地區(qū)房價非理性上漲仍會延續(xù)。

樓盤業(yè)績好房不愁賣

京華時報：廊坊出臺限購令之后的首周，為何大廠、燕郊多地未出現(xiàn)搶購熱潮，相反很多樓盤都未開盤，購房者陷入無房可挑的境地？

張大偉：造成這種情況的原因主要有兩點，一是限購令到底如何執(zhí)行還沒有政策落地，因此開發(fā)商基本處于關(guān)門的狀態(tài)，這也是造成購房熱潮回落的最主要原因。比如，燕郊、大廠、香河這些地區(qū)，有的屬于縣級市，有的屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，在購房者過戶時，到底要如何操作，開發(fā)商也比較疑惑。同時，限購令中涉及到外地人只能買一套房，那么到底是河北人算外地人，還是廊坊地區(qū)以外的人算是外地人，這個政策也沒有說明。因此，開發(fā)商也想等政策，防止房子賣了幾套后，后續(xù)政策落地后需要退房，這也會造成新的麻煩。

另一個原因，廊坊出臺的9條措施中，沒有增加土地供給的政策力度。目前，無論是開發(fā)商還是購房者都對這個區(qū)域有很多預(yù)期。今年的第一季度，開發(fā)商銷售業(yè)績都比較好，甚至有一些樓已經(jīng)提前完成了全年的銷售任務(wù)。在這種情況下，開發(fā)商也不著急賣房，也想等等再說。

開發(fā)商捂盤可能性較小

京華時報：此次探訪中，香河219人的看房團的行程突然臨時取消，與五證不全是否有關(guān)，還是單純的開發(fā)商捂盤呢？

張大偉：這種情況很難判斷，就像之前所說，開發(fā)商的銷售業(yè)績很好，因此如果五證不全開發(fā)商肯定不想頂風(fēng)作案。但就目前情況來看，開發(fā)商主動捂盤的可能性比較小，在廊坊限購政策剛出臺的情況下，社會各界都非常關(guān)注，開發(fā)商肯定也想避避風(fēng)頭。目前，我們一二線城市都屬于供需關(guān)系比較緊張的情況，廊坊地區(qū)雖然不屬于北京，但畢竟是環(huán)京地區(qū)，因此開發(fā)商對后續(xù)賣房基本無擔(dān)憂，不會主動捂盤。而從實際情況來看，廊坊限購政策還未落地，開發(fā)商銷售業(yè)績又很好，開發(fā)商都在等政策，也就變相的捂盤了。

限購令出臺影響兩類人群

京華時報：此次廊坊限購令的出臺，到底會帶來哪些影響，是否能真正地起到抑制炒房的作用？

張大偉：影響人群主要是兩種，一種是有投資需求的人群，另一種是剛需人群。如果是剛需、自住的購房者，在北京工作來廊坊買房，肯定不是想買多套，一套住房完全可以滿足購房者的需求。而對于當(dāng)?shù)厝藖碚f，購買多少套房不受限制，因此對當(dāng)?shù)氐膭傂?、自住家庭來說，也影響不大。

而對于有投資需求的人來說，此次出臺的限購政策，規(guī)定非戶籍家庭限購一套，但對購房者的社保年限沒有做約束，因此限購力度影響也較小。在一些有投資需求的購房者影響下，還可通過親戚朋友代買、真假離婚等辦法獲得更多購房機會。此外，從房地產(chǎn)金融方面來說，燕郊等地的購房者投資需求占比超過50%，這種情況下，各種金融產(chǎn)品在燕郊售樓處都被較多使用。投資需求調(diào)度短期炒作導(dǎo)致目前的市場環(huán)境已經(jīng)非理性。

造成廊坊地區(qū)樓市暴漲的主要原因，就是2015年8月北京通州出臺最嚴格限購后，很多資金外溢，北京周邊樓市開始熱炒。但當(dāng)時，廊坊的幾個區(qū)縣未同時出臺約束性政策，導(dǎo)致不少有投資需求的購房者集中買房，使得價格暴漲。

廊坊等地房價上漲仍會延續(xù)

京華時報：為何廊坊地區(qū)一定要出臺限購令，是否有必要？

張大偉：去年，燕郊住房市場的看漲預(yù)期繼續(xù)強烈，這促使房價出現(xiàn)繼續(xù)上漲的態(tài)勢，部分項目售價已經(jīng)超過2萬元每平米、部分房源價格甚至超過2.5萬，均價也高達1.6萬，同比漲幅超過100%。以2015年報價10600的悅榕灣為例，目前價格已經(jīng)超過2萬。即使燕郊房價已經(jīng)到了2萬，但因為通州無房可買的影響下，仍有不少購房者來購買，因此，廊坊出臺新政的確有必要。不僅是燕郊，香河、固安、大廠等地的價格均已經(jīng)從一年前的6000上下，上漲到目前的1.2萬-1.5萬左右。過去一年，可以說河北四地的市場漲幅超過了深圳。

京華時報：在新政還沒落地的情況下，廊坊地區(qū)未來房價是否還會上漲？

張大偉：雖然新政條文很多，但實際上，基本落地執(zhí)行影響都不大。目前燕郊的價格甚至已經(jīng)超過了房山、大興靠地鐵的區(qū)域。對于目前這個市場來說，房地產(chǎn)的繼續(xù)泡沫化趨勢會延續(xù)。特別是在超發(fā)信貸的影響下，資金沒有更好的投資渠道，導(dǎo)致廊坊等地房價非理性上漲會延續(xù)。在2015年上半年之前，投資廊坊的投資者來說，目前的收益已經(jīng)較高。未來，包括天津武清、河北涿州等地，有可能因為目前的價格相對較低，而受到投資者青睞。

剛需家庭可考慮北京購房

京華時報：對于目前想要在廊坊地區(qū)，或者環(huán)京地區(qū)買房的剛需人群，有什么建議？

張大偉：選擇去廊坊地區(qū)買房的購房者，大多數(shù)是現(xiàn)階段沒有經(jīng)濟能力在北京買房的人群。實際上，廊坊等地的

房價目前已經(jīng)很高了，甚至一些地區(qū)已經(jīng)超過北京的價格了。在廊坊出臺限購令的情況下，房價又比較高，如果能接受單價2萬平方米的價格，不如選擇在北京購房。比如，大興、房山、順義等區(qū)域都有單價在2萬多的房源。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。